“保障性住房融资路线图浮出 银行充当主力军”

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经记者从上海出来

“十二五”计划提出，未来五年开工三千六百万套保障性住房建设项目，今年开工建设一千万套。 这样规模的保障性住房建设，的钱成为了市场上最关心的核心问题。 国家发改委已经允许地方融资平台通过发债优先用于保障房建设，国家开发银行也与多家地方政府合作为保障房建设提供了必要的资金，但由于保障房的特殊性质，相关债券处于发行困境。

国家出台保障性住房政策后，保障性住房融资曾一度成为阻碍该项目的前进的“绊脚石”，但如今这份保障性住房融资路线图基本浮出水面。

据了解，建设1000万套保障性住房需要1.3万亿~1.4万亿元的投资。 政府对这部分资金来源进行了分工，预计超过8000亿元的资金将来自保障性住房的受益者，剩下的5000多亿元资金中，中央政府的财政预算1000多亿元，剩下的来自地方政府和其他渠道。

《每日经济信息》记者了解到，除中央财政拨款外，参与保障房建设的主体资金基本来源于商业银行。

但是，过度依赖商业银行可能给商业银行带来风险，首要风险是保障性住房贷款利息低，保障性住房项目资金管理是否完善。

随着决策层将保障性住房建设作为未来几年预防房地产泡沫、为城市居民提供越来越多社会保障的重要工具，保障房建设的推进也带来了巨大的资金缺口。

UBS首席经济学家汪涛认为，中央要求地方政府至少带出土地，将净利润的10%用于保障性住房建设，这个金额可能达到1000亿~2000亿元。 其他需要通过住房公积金增值净利润、地方政府融资平台等进行弥补。

与发行债券等直接融资渠道相比，接受《每日经济信息》采访的经济学家和业内人士表示，保障房建设的首要资金将来自商业银行。

据某证券公司固定收益部门负责人介绍，全年信用投入约7万亿~8万亿元，发行规模6000亿~7000亿元，发行融资规模为银行信贷的12~15，保障房建设的资金主力依然是商业银行。

中央财经大学银行领域研究中心主任郭田勇表示，保障房项目前期投入价格高、回报期长等优势决定了政策性银行和资金相对宽松的国有大型商业银行是支撑保障房的主力。

6月30日，北京市保障性住房建设投资中心正式成立，承担了保障房融资、建设、公租房运营管理等职责。

据悉，国开行同意向该平台提供为期30年的长期贷款，建设银行北京分行也能提供15年的长期贷款。

一位银行人士表示，由于保障性住房的利润率远远低于商品房项目，保障性住房项目主要由政府推进，融资主体多为地方融资平台和国有公司，这类公司的政府背景在一定程度上加强了与银行的谈判能力。

据了解，目前保障性住房项目银行贷款通常以基准利率居多，最高上浮10%。 银行为了控制风险，也要求以土地使用权作为抵押，通常以市场价5~6折的价格贷款。

除此之外，民营开发公司之所以对保障部房项目不太感兴趣，首先是保障部房项目的收益率通常在6%~8%左右，离商业房地产很快就有20%的收益率相差甚远。

这些人士表示，保障性住房项目融资期多为15年至20年，收益率较低，融资期过短容易引发还款问题，另外，由于涉及棚户区改造和廉租房项目，“期限过短”也意义不大。

随着保障房建设的进一步推进，如何抑制房企将保障房资金转用于商业地产的风险也备受关注。

对此，一位银行合规部负责人表示，银行对保障房的资金也将按照“三种方式一指导”受托支付的模式进行严格监管。

“房企将保障性住房资金用于商业房地产，不仅涉及项目风险问题，也涉及政策性风险，监管部门明确禁止。 ”

这些人表示，“房地产开发属于固定资产投资，受托支付500万以上”。

根据实际操作流程，银行首先明确要向开发商批准多少贷款，这笔贷款只是额度的概念。 项目结束后，银行直接向建筑商的账户贷款。 例如万科向银行借款，资金最终由银行直接支付给建设商中铁建设。

UBS首席经济学家汪涛表示，部分开发商可能将参加保障性住房建设作为商品房用地获得的一种手段。 因为一些地方政府可能会将土地打包供应，从而激发参与公司的趣味性。