“关注房地产信托风险，不使集中投资”

本篇文章1620字，读完约4分钟

泛华普益投资管理有限企业投资研究部唐丽琼

年，信托市场发行集合型房地产信托产品528项，比2009年增长1.5倍，募集资金1560.85亿元，比2009年增长3.3倍。 占集合信托的规模从去年的21.70%增加到36.05%。 另外，单一类型的信托计划募集了1303.23亿元，这样全年房地产领域通过信托计划募集了2864.08亿元。 年，发布了《信托企业房地产信托业务风险提示的通知》和《信托企业净资本管理办法》，但房地产类信托发行速度仍为110多家，比去年同期增长28%。

房地产信托产品发行量不仅呈现“大跃进”般的增长，而且由于融资诉求旺盛、通货膨胀率上升等因素，产品收益率也不断上升。 2009年平均收益率为8.29%，年增长0.73个百分点至9.02%，年增长9.87%。

另一方面，由于家庭财富增加，房地产收益率远远高于其他理财工具，房地产类信托越来越被高端投资者所吸引，出现过热迹象。 投资者只根据收益率选择产品，而忽视了房地产领域的风险、具体项目的风险管理能力和开发商的资质。 笔者认为这是不合理的投资行为，投资某种产品必须冷静考虑可能存在的一系列风险。

首先，房地产市场的系统性风险有可能发生。 目前，房企资产负债率总体偏高，在发布年报的93家上市房企数据中，平均资产负债率为62.77%，其中33家上市房企资产负债率超过70%，最高达到94.87%。 年房地产调控政策越来越严格，观望住房市场的投资者增加，房地产公司的资金无法供给，也并非就没有发生系统性风险的可能性。

其次，通过信托渠道融资的房地产公司都不是好公司。 获得信托融资的房地产项目都符合“四证”齐全、开发商或其控股股东具有二级资格、项目资本金比例符合国家最低要求等条件，但符合这些条件的公司都不是好公司。 说实话，信托融资的价格远远高于银行贷款，如果房企能够获得银行融资，就不会轻易使用这种昂贵的融资方法。 换句话说，获得信托融资的公司大多不符合银行信贷财务指标的要求。

第三，风险与收益一致，高收益不等同于好产品。 影响房地产类信托产品收益率的两个重要因素是存款基准利率水平和项目风险水平 前者是所有资产管理市场共同面临的，而后者在较大的过程中决定了各产品收益率的差异。 如果只看收益率投资，容易出现劣币驱逐良币的情况，风险高，容易募集预期收益率高的产品。 这对信托领域是致命的。

第四，应对第一风力抑制措施的风力抑制能力持有一定的保守态度。 不动产信托产品的风控措施包括不动产抵押、动产/权利担保、担保担保等。 其中，不动产(房屋、土地)抵押的采用频率最高。 另一方面，对抵押物进行价值判断时，要想融资成功，抵押物的价值可能被高估，另一方面，如果房市发生系统性风险，抵押房产特别是房屋的价值将同步下降，风控能力也将大幅下降。

最后，信托企业没有兜底的义务。 虽然根据法规，信托企业不能担保信托产品或保证收益，但由于销售不当，目前大部分信托产品投资者认为信托企业将保证发行产品的本金和收益的兑付。 也就是说，即使投资的项目亏损，信托公司也会用自己的钱向用户支付本金和收益。 笔者认为这种观念不应该存在于投资者身上。 另一方面，信托企业属于代人理财，没有义务保证本担保的收益，而且这一点在合同中没有确定，没有法律效力。 另一方面，某一个或几个产品到期仍不能偿还的，信托企业可以自有资金支付给投资者，但一旦发生系统性风险，信托企业的自有资金规模也不能满足全部兑付。

综上所述，并不认为房地产市场一定会发生系统性风险，信托产品一定会发生大面积的不可折扣。 笔者只是列举了这些可能的风险，目的是投资者只看收益，而不是将投资集中在某个行业的产品上，进行组合投资，从而降低风险。 该组合包括银行理财产品、信托产品、基金、股票等各类金融产品的投资组合和某种金融产品内部的投资组合。 例如，投资信托产品不仅需要考虑房地产信托产品，还需要考虑工商公司类、基础设施类等。