“REITs呼之欲出 银行间市场或先行”

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经记者贺麒麟从上海

由于风险，监管层偏向于在先行或银行间市场面向机构投资者发行reits (抵押型reits )。 在海外成熟市场，交易所公开发行主流(权益型reits )。

业内人士表示，无论是抵押型reits还是权益型reits，对降低房地产项目的经营风险，提高项目价值都有明显的作用。 与目前国内的大环境比较，业界预计银监会案(抵押型reits )有可能率先上市，证券监督管理委员会案)权益型reits )是最终目的。

美国:税收优惠驱动

数据显示，目前全球480多个房地产投资信托市值超过6050亿美元。 其中，美国以时价总额3000亿美元位居首位。

“据资料显示，美国reits的繁荣是参与主体的四方合作。 reits把不动产从小投资品变成了大众投资品。 政府的税收优惠政策提高了投资收益的吸引力，使房地产持有人以reits的形式持有或退出，处理了reits资产供给的问题。

业内人士表示，美国reits始终以税法为中心迅速发展，其reits的起源有明显的税收优惠特点。 一位领域的拆迁师对记者说，美国reits的快速发展主要是税收优惠驱动。 根据

，美国在reits税收方面的待遇主要包括reits自身的税收待遇和reits股东的税收待遇。 “分配给受益人的利润，reits免除公司所得税。 另外，将不动产转让给reits，免除资产转移所得税。 ”。

但上述拆股师进一步指出，reits股东的税收待遇为reits的红利与证券工会收入相同。 “也就是说，不是被动行为所得，而是根据被动行为所得纳税的。 ”

在美国，对reits的收入分配有要求，但实际上收入分配要求必须不要双重征税。

中国香港:特别立法规范

2003年reits进入中国香港房地产市场开始运营，其资金管理采用外部管理方法。 目前有7个房地产投资信托基金在香港地区上市，市值达100亿美元左右。

实际上，香港地区在很大程度上借鉴了美国reits的结构，以信托计划(或房地产企业)为投资实体，由物业管理企业和信托管理者提供专业服务。

但是，根据香港地区证券监督管理委员会发布的《房地产投资信托基金规范》，上市的reits必须缴纳房地产税。 也就是说，香港地区的reits没有特别的税收优惠，反而面临着公司资本利得和房地产税的双重征税。

与美国、日本等其他成熟市场不同，《规范》规定香港地区reits每年必须将90%以上的净利润作为红利分配给信托公司所有者，借款不超过资产总额的45%，资产最低持有年数为2年， 美国、日本的相关条款对杠杆率和资产的最低持有年数没有限制。

业内人士表示，与美国不同，香港地区对reits的规范并不是税收优惠的杠杆，而是通过特别的立法、撰改投资、信托等相关法律或新设法令，在reits的结构、投资目标、收入分配等方面，哈

“因此，可以说香港地区的reits使用的是比较慎重且限制较强的模式。 这种模式对控制像reits这样的新产品的风险有积极的作用。 ”一位市场人士对《每日经济信息》表示，由于reits在香港地区的快速发展历史较短，reits的形成只是在各专门法规要求的规范框架内，因此reits在香港地区也没有因市场环境而形成结构上的变异。

中国内地:计划呼叫

一位业内人士指出，reits的引入，将从根本上改变房地产领域融资价格高、退出难的问题，从而改变中国房地产领域。 据

报道，reits在京、津、沪三地率先试行。 目前，上海有银监会案(抵押型reits )和证券监督管理委员会案)权益型reits )两种方案。

“严格意义上说，银监会案实际上是机构投资者向公司提供的长期抵押贷款，抵押品为租金收益权。 ”华东某领域的研究员对《每日经济信息》做了如下阐述。

“权益型和抵押型最大的区别是权益型reits取得不动产的所有权，不动产的所有权是规定reits属于权益型还是抵押型的唯一依据。 ”

对比两种方案，分析师表示，银监会方案比较简单，对公司和投资者有一定吸引力，目前基本成熟，可以随时上市，考试意义重大。 “但是，在租金收益大幅下跌的情况下，资金池能否支撑还款要求，以及后期如何解决是重要的考虑因素。 ”

证券监督管理委员会方案虽然还没有确定，但其受益面更广，对投资者更有吸引力，潜力更大。 “参考美国reits的快速发展之路，reits的最终目的是在交易所上市，权益型reits将真正对房地产领域进行深刻的变革。 ”

但税收负担过大是证券监督管理委员会方案实施的首要问题。 “企业征收公司所得税，征收生命体征个人所得税。 不仅双重征税，其他税负也太重了。 ”上述研究员指出。

这位研究员说，上述两个方案作为试验，其象征意义比实际意义更大，但随着税收、经营范围等相关优惠政策的出台，必然会推动国内reits向前发展。

“对目前国内的大环境来说，银监会案(抵押型reits )可能先出台，但证券监督管理委员会案)权益型reits )是最终目的。 ”

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