“深振业两报齐发计提存货减值拖累业绩”

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经记者王砚丹

今天发表了深振业( 000006，收盘价9.00元)，并公布了2008年年报和2009年第一季度报告。 2008年企业营业收入10亿2008万元，比去年同期减少0.22%； 归属于上市公司股东的净利润1亿5000万元，比去年同期减少40.44%，每股利润0.30元； 全面稀释净资产的收益率为9.38%； 分配方案每10股支付0.80元(含税)。

截至去年第三季度，企业已经实现了2.35亿元的净利润。 这是因为，截至去年第四季度，企业实际亏损达到0.85亿元。

但在2009年第一季度，公司的盈利状况依然不佳。 前三个月企业营业收入1.93亿元，比去年同期大幅减少72.61%。 归属于母公司所有者的净利润为6186.86万元，比去年同期下降73.09%； 每股利润0.12元； 净资产收益率为3.50%。

土地储备约400万平方米

年报显示，企业去年的主要收入来源是2007年开始预售的楼盘星海六期收入，结转金额达到9.21亿元。 由于星海六期项目的预收款期集中在房价高的2007年，该项目的营业利润率也达到了51.67%。

2008年，企业建设和新开工面积118万平方米，星海六期住宅销售情况良好，销售率为68.71%； 振业中央华府(原北海宝丽三期)的预售率也达到了52.84%。 但由于2008年房地产市场大幅调整，该企业也放慢了投资步伐，缓慢建设了星海七期、振城五期8~11栋、振业峪谷花园一期7~13栋、惠阳振城一期b、c集团等多个项目。

值得注意的是，一方面尽量延缓现有项目，另一方面企业仍在扩大土地储备。 去年，企业获得深圳24万平方米地块和西安50万平方米地块的土地开采权，完成土地储备投资9.98亿元。 目前，企业已有房地产项目分布在全国7个城市，土地储备近400万平方米。

现金流状况不容乐观

充足的现金流在房地产这样资金密集型的领域非常重要。 因为这笔预收款在房地产企业经营中相当受重视。 但是，去年深振业的销售额并不乐观。

2008年，企业全年经营活动现金流入总额为3.94亿元，2007年数据为17.16亿元，企业经营活动现金流出13.64亿元。 去年企业销售共计3.84亿元，比2007年的16.93亿元大幅减少13.09亿元。 另外，企业存款余额为8214.69万元，比年初的7.59亿元大幅减少6.77亿元。

另外，值得注意的是，企业对天津新开路地块做好了存量下跌达2亿元的准备，极大地拉动了当期的业绩。 天津新开发路地块测算价值8.94亿元，低于账面价值2.01亿元。 企业此次计入的库存下跌价格将在考虑递延所得税的基础上，实际减少2008年净利润1.5亿元。 这也是去年第四季度企业亏损的最重要原因。

进入2009年以来，由于房地产市场回暖，企业销售情况也有所好转。 今年前三个月，企业经营活动产生的净现金流为-1.22亿元，但较去年同期的-2.89亿元有所好转。

但是，企业董事会在一季度报告中表示，企业2007年开始预售的星海6期项目于2008年1~6月集中结转了收入，因此2009年可销售的楼盘均在第3、4季度确认收入。 因此，预计今年中期的企业净利润将比去年同期下降50%~100%。

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