“龙湖今年负债率有望降至65%11月销售业绩跻身全国前三”

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文/涵茜

据中国指数研究院最新统计，在全国房地产业大部分上半年负债率比去年年末上升10%以上的大背景下，三季度国内房地产企业资产负债率大幅上升。 以资金周转迅速而闻名的大型住宅企业万科第三季度的资产负债率也达到了78.97%，保利达到了80.74%。

但龙湖地产今年的负债率预计将维持65%，远远低于领域平均水平。 75%是这家本来就重视财务安全的公司遵守的负荷率的上限。 在高盛的最新报告中，年末龙湖的资产负债率预计将降至近年来罕见的低水平65%，同期所有领域的平均负债率早就超过了70%。 他表示，在宏观调控政策丝毫不放松的情况下，龙湖凭借谨慎灵活的销售策略，企业还款和手头现金充裕，有信心明年仍将维持杠杆率上限75%。

龙湖地产出色的销售业绩表明，企业在这个最冷的地产“冬季”依然能够降低债务水平。 据统计，龙湖房地产11月月度销售额达30.1亿元，在全国房地产业前十大房地产巨头中排名前三。

根据中国指数研究院的评估，良好的现金状况和较低的负债率对龙湖意味着越来越多的机会和主导权。 在明年调控不太可能大幅放松的前提下，充裕的现金有利于龙湖在市场上执行既定战略，在产品定价上也比资金链紧张、库存高的企业拥有越来越多的主导权。

低资产负债率

根据该咨询机构昨天提供的房地产公司资产负债率，三季度全领域平均负债率已经从全年的65%上升到73.1%，大部分国内一线地产商目前拥有极高的负债率。 除万科和保利外，金地资产负债率达到74.86%，中餐地产达到72.09%，“保险万金募集”4家房地产企业中，仅招商资产负债率不到70%。

上海同策咨问顾问有限企业张雄大认为，这与龙湖灵活的市场销售战略有关。 事实上，在众多房地产企业销售额大幅减少的情况下，龙湖11月份仍取得30.1亿元的销售业绩，在全国房地产业排名靠前。

据中国指数研究院介绍，龙湖之所以畅销，被认为是遵循“随行就市，合理定价”的大体销售战略，自行加大优惠力度。 仅10月开始的“华东抢滩”促销就获得了近20亿元的认购金额。 年11月，龙湖地产合同销售金额30.1亿元，仅次于万科和保利。 前11月份合同销售总额累计达到356.4亿元，比去年同期上涨28.6%，超过去年全年23亿元。

但是，在取得土地方面，龙湖仍然保持着谨慎的大致情况，这使得龙湖能够维持良好的现金流。 现在龙湖手头的现金已经超过了100亿。

迅速发展的机会在增加

张宏伟表示，在目前全领域业绩低迷的背景下，低资产负债率不仅意味着企业经营风险远低于同业，而且意味着与其他公司相比，龙湖有着越来越迅速的发展机会。

中国指数研究院拆迁师评价说，丰富的现金使得龙湖的营销战略比资金链更加紧张，比库存高的企业同业更具灵活性和主导权。

而且，由于市场管制，土地价格也下跌，为以龙湖的低价获得土地，获得了更好的机会。 此外，低迷的市场机遇还包括哪些资金链断裂的公司抛出的好项目。 此外，当市场开始回暖时，较低的负债率也有利于公司利用资金杠杆加速扩张。

事实上，全领域目前的资金链有持续收紧的趋势。 根据易居房地产研究院的报告，整个房地产领域明年上半年将由资金紧张转为紧张。 开发者必须为当时的资金压力做好准备。 目前，在全领域融资环境更加严峻的时候，降价促销几乎成为住宅公司唯一的杀手锏。

但是，即使降价销售，市场依然难以衰退。 虽然许多房地产企业以8折以上的价格大幅折价，但11月，上海楼市成交量仍达到近7年来的最低点。 北京11月的库存也创下了新高。

上海一位地产商的负责人表示，连续的监管削弱了市场人气，许多买家即使降价也要观望。 但在这种背景下，龙湖不仅可以在土地市场上获得越来越多的机会，也有机会通过合并其他房企获得越来越多的高质量资源。

从这个意义上说，这个冬季的低负债率很可能是龙湖在下一个经济周期迅速发展的原动力。