“12万平方米老厂区或成CBD新贵广州浪奇有望增收数十亿？”

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经记者朱秀伟

草根调研报告，近日在多家大户之间流传，报告的主角为以日用品为主业的广州浪奇000523，收盘价13.01元]。

报告书副本显示，广州市政府近日公布土地规划，广州浪奇旧厂房在规划范围内，该厂土地将在未来成为商住用地。 报告显示，该厂可能上涨52亿股，按总股本1亿7300万股计算，每股价值预计将达到30元，而目前广州浪奇股价仅为13元。

如果上述报告副本合理，广州浪奇明显被严重低估，这到底是《天方夜谭》还是真的？ 广州浪奇真的被严重低估了吗？ 《每日经济信息》对此进行了调查。

企业否定了“亚洲赛场”的传言

广州浪奇“土地利益”的故事，始于今年2月，但“版本”不同。

当时，传言广州浪奇在市区现场已规划为亚运会场地用地，企业将在市区现场、生产线搬迁至南沙区小虎岛。 企业有望借此获得高额补偿，进而为企业做出巨大的利益贡献。 据

介绍，该厂房占地约12万平方米，位于广州黄埔道以东与车陂路交界，靠近珠江和亚运会主会场。

对上述传闻企业立即澄清，否认上述说法，称企业未收到企业市区现场计划作为亚运会场地的通知。

但是，公告中有些让人感到“奇怪”。 公告称，市区生产线将于年前停产。 停产的理由是什么？ 是搬迁的信号吗？

记者在广州浪奇2009年2月发表的公告中发现了线索。 公告称，根据有关部门通知，广州市将逐步推进市区产业“退二进三”工作，企业将被列入环保类“退二”搬迁公司二期名单，需在年底前完成搬迁工作。

但是，《每日经济信息》记者从企业证券事务代表张晓敏那里获悉，该规定中生产部分需要转移，办公、仓储等不按逻辑使用，生产部分只占1/3的面积。 这样，获得巨额补偿完全是《天方夜谭》。

另一方面，企业一方面确定否定亚运会场地，另一方面也不是因为“二进三退”计划得到了补偿。 尽管如此，企业股价仍在逆市场稳步上升，资金关注的焦点似乎不在那里。

记者进一步调查显示，焦点仍在该地，但原因是广州市政府的计划。

旧厂区或cbd金融区

记者在广州市规划局网站上看到了这个名字的“广州市琶洲-成员村地区控制性详细规划”。 这是批前公示，公示期为30天，最终截止日期为3月26日。

这个计划最引人注目的是其未来的定位。 “广州市中心城区、现代服务业中心区、国际化大都市最中心的区域是会展、金融、商贸三大引擎合力推进的国际城市中央商务中心区，是实力、活力、吸引力三位一体的复合型新城市滨水中心区。”

广州浪奇老厂区位于车陂路以东东方园大桥以东，在成员村规划的5.5平方公里范围内。

业内人士认为，计划实施后，成员村、琶洲一举成为广州cbd (中央商务区)新贵，潜力巨大，特别是广州浪奇旧现场所在的成员村地区。

广州中原地产项目部总经理黄韬说:“这个地区以前属于郊区，现在已经属于泛cbd地区，该地区有4、5号线，交通特点，可以向南望江。 这片土地非常优越，周边组合也比较完整，简单来说，在这个地区这块地皮有很大的上升可能性。”

满堂红研究部高级主任肖文晓也表示，将广州浪奇旧址皮改为商业用地前景广阔，“这附近人口密集，但由于缺少天河城这样的商业中心，有着巨大的快速发展空 据悉，在最近召开的广州第二次规划大会上，代表们全员通过了该《琶洲-成员村地区控制性详细计划》。

企业暂时未收到政府来信

12万平方米左右的老厂成为金融cbd区，对广州浪奇来说到底意味着什么？ 上述草根调查报告又是真实的吗？

记者详细研究了规划图，结果表明，广州浪奇老厂所在的地块，未来规划主要用作两个方面。 一是商业金融用地； 二是居住地。

根据新制定的广州“三旧”改造政策，旧工厂的土地可以变更为商业住宅用地或新兴产业用地。 商业住宅用地的情况下，旧工厂的土地以招标的形式转让，原业主可以从土地转让收入中领取40%~60%的补偿金。 对于新兴产业用地，原所有者只需报告计划，经批准，可以变更土地用途。

如果广州浪奇旧厂区被用作住宅用地，现在该地区的地价将是多少？

肖文晓说:“那里已经很久没有拍卖地了，价格确实无法估计，但在比这个地更偏僻的地块，例如萝莉控之前，也拍摄了土地，大楼的地价为8000元/平方米。

根据概算，按占地12万平方米计算，容积率为4，楼房地价按7000元计算，这片土地的价值也将超过33亿元。 按40%的最低比率补偿金计算，企业至少获得13亿元，目前该旧厂区原有账面价值1600多万元。 目前企业总股本为1.7亿股，每股价值达7.6元，这是基于最保守的做法。 有内部调查报告称:

变更为商业办公用地的，扣除建筑价格后的价值超过40亿元。 用于对外租赁时，目前广州甲级写字楼的月租金价格每平方米至少在60元以上。 企业自有商业地产年净利润至少在400元以上，总面积约35万平方米左右，年租金净利润对应1亿7300万股总股本，仅每年租金就将大幅增厚每股利润。

显然，这两种推测中的任何一种的实施都会对企业产生巨大的影响。 但是，这些都是根据现有资料公开推测的结果，还有很多不明确性，记者联系广州浪奇，企业证券事务代表张晓敏表示，目前企业还没有收到政府部门的正式函件和通知。

据她介绍，企业已经着手进行相应的准备工作，特别是工厂搬迁。 关于该土地企业未来的想法，她说:“目前企业正在研究，但只是停留在想法上，暂时不便透露。”

从最近公布的龙虎榜数据来看，机关专座频繁出现。 3月24日，购买首位为机构专座，购买金额达到1287万元。

据保守估计，上述草根调查报告确实夸张了，但并非全部都是没有根据的，值得投资者关注。

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