“深天健募资项目下周开盘 私募称明年业绩可期”

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经记者马宇飞

，今年11月中旬，深圳市发布《深圳市城市更新办法》，鼓励市区拥有老厂房或老工业区的企业，变更土地用途进行开发。 深天健在深圳高级住宅区香蜜湖区拥有古老的工业区。 该工业园区占地面积达到5.6万平方米，市场认为将该地块改造为住宅用地后潜力巨大，将为企业带来巨大利润。 企业股价从11月16日的8元出头，一下子上涨到11月26日最高的14.4元，短短8个交易日上涨78%，在此期间机构上涨，大量买入。 这是近期暴涨的原因之一，更深的原因是企业2006年增发募集投入的深圳龙岗市“阳光天健城”项目将于下周上市销售，明年的业绩可能会超出预期。

作为“深圳市新规概念”的龙头，深天健前期创下8个交易日股价累计上涨近80%的记录，但期间机构资金高位大量上涨买入的走势引起市场关注。 据消息人士透露，《每日经济信息》本周，来自江浙地区的实力人士集中到深天健( 000090元，收盘价11.77元)进行调查。

进入月度后，市场对“深圳市新规概念”的重挫逐渐消失，包括深天健在内的众多概念股股价大幅回调，但根据私募客户反馈的消息，深圳市新规的 企业2006年投资的深圳龙贡“阳光”有更深的原因

机构不怕

适用，今年11月中旬，深圳市表示:“深圳市 鼓励有关部门申请变更计划和办理相关手续批准后，按规定补交基准地价自行改造开发该地块，并向有关部门申请变更计划和办理相关手续批准后，按规定补交基准地价

据联合证券介绍 这意味着许多深圳本地企业将继续拥有即将改造的旧厂房、旧工业园区的产权，并且在招商制度下可以避开高昂的土地价格获得广阔的潜在低价土地，自行开发以实现利润最大化。

信息发布后，将深天健、深长城( 000042元，收盘价21.52元)、世纪星源) 000005元、收盘价5.56元)、深华发a ) 000020元、收盘价10.58元)等旧工业用地 一口气上涨至11月26日最高的14.4元，仅8个交易日就上涨了78%，成为这个概念板块涨幅最大的股票。

有趣的是，深交所盘后的数据显示，深天健股价高位上涨后，机构资金仍大幅上涨买入。 11月24日，4个机构专座同时出现在深天健购买龙虎排行榜的前5位，共计购买3.02亿元，占全天6.8亿元成交额的近一半。 根据当天深天健11.67元的加权平均价格计算，上述4家机构合计认购深天健的股票数达2587.83万股，占该股流通盘的近6%。

机构的购买欲望还没有结束。 之后，11月25日、26日，深天健股价连续涨停，但26日当天也在某机构席上买入8293.21万元，其买入均价达到14.28元。

但是，随着对“深圳市新规概念”的回火，包括深天健在内的相关概念股股价陆续回调，本周四( 12月17日)收盘时，该股下跌至12元以下，至11.96元。 从kline图表可以看出，26日高价买入的机构资金明显被覆盖； 24日被集中剥夺的机构也面临着危机。 对于

机构的这些动向，深圳一家证券公司的拆迁师感到非常困惑。 他对《每日经济信息》表示，实践价值投资的机构通常不会轻易参与概念股的宣传，更何况使用高位升值的方法，只能说明深天健的基本面有可能发生巨大变化。

香蜜湖地块的利润短期内很难

据悉，目前市场对深天健的炒作主要集中在“深圳市新规概念”上，这是深圳关内的高级住宅区香蜜湖。 资料显示，该工业园占地面积达5.6万平方米，市场认为该地块改造成住宅用地后潜力巨大，将为深天健带来巨额利润。

一位证券公司研究员对此分析称，目前天健工业区的容积率不足2，但如果将容积率提高到3，就可以将建筑面积提高到16.8万平方米。 而且，该工业园区周边的高档小区，如香榭丽舍花，二手房售价在4万元/平方米以上，即使以3万元/平方米的售价保守估计，潜在的销售收入也将在50亿元左右。

但是，这种评价在业界是值得怀疑的。 在与《每日经济信息》记者的交流中，负责水西花都附近区域的房地产商表示，水西花都的高端定位难以复制，涉及周边环境、土地大小等多方面的因素。 “与水西花都相比，天健工业区的周边就是所谓的城中村，即使工业区的土地变成住宅用地准备建房，但环境的制约决定了其难以位于水西花都这样的豪宅。 ”

记者也观察到，天健工业区位于深圳市商报路80号、景田医院、天健公寓对面，与水西花都隔着古老的居住室。 从直观上看，与工业园区直接相接的另外两处新建高级电梯公寓小区分别是“发动机天华庭”和“tt国际”。 据上述房地产经纪人介绍，目前“发动机天华庭”的销售均价为1.7万元/平方米~1.8万元/平方米，而“tt国际”为1.9万元/平方米左右，即使未来天健工业区改建住宅，其销售也将

此外，针对市场预期，深天健已经发布提示公告，证明短期内不会对天健工业区改造问题做出规划和安排。 企业证券事务代表陆炜弘告诉记者，深天健于今年11月26日和12月4日发布相关公告，确定该地块项目运营尚未进行规划和可行性论证，12个月内难以规划和安排更新改造。

深层原因:募捐项目即将开始

深天健得益于《深圳市城市更新方法》远没有市场谣言那么巨大，短期内不容易有实质性的突破。 那么，机构如此大动干戈高位追讨的真正动机是什么呢？

本周来调查的私募显示，深天健2006年募集投资的“阳光天健城”项目预计将于下周开业，企业明年的业绩预计可能超出预期。

资料显示，“阳光天健城”项目位于深圳市龙岗区黄阁路和沙园路交叉口，毗邻规划建设中的大运新城，总建筑面积232583.94平方米，其中住宅20.45万平方米。 2006年，深天健因非公开增发募集约5亿元投入该项目。

为了验证上述私募说法，《每日经济信息》记者特地赶到项目所在地进行了现场调查。 据卖楼介绍，“阳光天健城”第一期将于下周末开业，第5、6、9号楼将第一期出售，预计明年6月交房。 但是售楼先生拒绝透露具体的开盘价，表示最初的开盘价和接近楼盘的售价有很大的惊喜。

根据记者的调查，“阳光天健城”的旁边有个叫“奥林华府”的小区，现在的售价为1.5万元/平方米，而且与“阳光天健城”的街道相隔，“绿景大公馆”和 价格在1.3万元/平方米左右。

“即使按1.2万元/平方米的优惠价计算，本项目20万平方米以上的住宅销售额也可能在25亿元左右。 ”一家高级证券公司房地产领域的研究员说。

但2006年增发项目可行性报告显示，深天健“阳光天健城”项目总投资约11.74亿元，其中土地费用4.85亿元，前期工程费、建设价等共计约4.6亿元。 据估算，项目全部售后销售收入14.43亿元，利润总额3.49亿元，价格利润率达31.20%。

对此，陆炜弘表示，报告中的利润预测是根据2006年的7000元/平方米的房价推算的，不反映当前的情况。 另外，之前预计的4亿6000万元的工程费和建筑价格也将发生变化。 针对新楼盘销售对企业业绩的变化问题，陆总监指出，根据房地产领域的特点，将销售收入计入上市公司财务报表需要满足交房完毕、一段时间内房屋业主无异议等诸多条件，目前要明确具体收款时间

除了“阳光天健城”开业外，深圳市宝安的“时尚空”房地产项目也离开业时间不远。 陆炜弘证实，企业有可能在明年上半年启动该项目。

资料显示，“时尚空间”项目位于宝安中心城兴华路东北侧，总建筑面积5.07万平方米，其中住宅面积3.56万平方米，土地价格3.27亿。 这些房地产研究员表示，如果明年国内房地产市场顺利运行，这两个项目的上市无疑将会加厚深天健明年的业绩。

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