“天量新增供应入市 广州地下商铺面临不自然”

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经记者朱玲从广州出发

人民币持续升值和通货膨胀，去年一年，广州商业市场爆炸性上涨。 近日，多家机构发布报告称，今年市场对加息的预期越来越强烈，商家必然成为下一轮政策调控下增加价值的热点投资。

在一线广州，由于市区稀少的地块越来越少，资本也从地上转战到了“地下”。 广州的地下商业项目逐渐膨胀，新进入市场的几乎都是超过10万平方米的大致项目。

专家表示，广州地下空间的天量供给面临着人流量考验、经营期限培育、产权明晰等诸多考验，广州地下商店前途堪忧。

推迟黄金地段的开业

年，住房市场受到严重限制，在通货膨胀的情况下，广州市住公寓大行其道，写字楼的销售更加创新，市场多年烦恼的分割产权店再次受到青睐。 机构分解认为，爆炸性的商店投资行情将在年中持续上升。

但近日《每日经济信息》记者在广州天河黄金商圈发现，“时尚天河商业广场”项目冷清。

公开资料显示，该项目开发商对外声称，该项目将于2009年底于年5月开始营业。 但是，大半年过去了，这个项目依然很安静。 1月11日，记者来到项目现场，发现地下商场的装修已基本完成，正在等待商家的进驻。

“我们原定于今年5月正式开业，但在广州亚运会上我们停工了两个月，有些工程没能按期完成。 ”该项目的开发商时尚集团招商专家肖燕对记者说。

据她介绍，目前该项目共有近10万平方米，首付租户达80%左右，有商场和专门的服装销售区，商铺租金为600~1000元/平方米/月不等。 “为了吸引客户，我们第一年免除5个月的租金。 ”

据说这个项目是广州市政府的人防工程改造项目。 熟悉该项目的人向记者透露，开发商通过拍摄拍摄拍摄到了地下空之间的部分产权，大部分是经营权，由于去年商业地产畅销，政府看到其价值上升，向开发商补偿差额

“归根结底，起因是产权、经营权的定义不确定。 ”该人士表示，其实现在很多广州地下商店都存在这样的问题，项目开发商只有经营权，如果涉及到租赁、债务等纠纷，租户的好处难以得到保障。

广州房地产专家谢逸枫认为，由于现行相关文件和当地法规对地下空之间的建设用地审批和权属管理不明确，开发商在开发过程中出现了许多问题，特别是在纯粹的地下商业广场上很难得到正式的“名分”。

供给量多，生长期长

“今年广州商店项目的新增准入量创下新高。 》仲量联行广州商业部副董事郭伟明预测，今年市场空安装率上升，租金增长也将面临一定压力，各商圈将面临企业品牌升级的挑战。

根据仲量联行最新数据，年广州高质量商店总量比2009年增加16万平方米，达到140万平方米左右。 租金在通货膨胀压力的刺激下持续增加，平均达到772元/平方米/月，上涨0.5%。 今年，市场上将有100万平方米以上的新零售购物中心入市，其中7个项目的批量均超过10万平方米。

“今年，地上商店的入市供应量创纪录，广州地下商店面临着租金、客流量都很大的形势。 ”谢逸枫说。 他还指出，由于耗费习性和气候优势，南方地下商业项目不及北方市场，销售周期的季节性因素也导致了南方地下商业的不完善。

“现在广州地下商店只盛行地铁沿线，几年前人流少，租户的生活很辛苦。 ’熟悉广州商店市场领域的人是这么说的。

据悉，目前广州市场较为成熟、人流密集的地下商店主要位于老区流行前线、地王广场、天河商圈地铁路口。 目前，这两个地区的租赁水平参差不齐，如流行前线周边地下商店便宜的可达300元/平方米/月，贵的可达2000元/平方米/月。

在广州地铁入口，客村附近丽影广场的地下商店也很受欢迎，但旁边的地下商店很少人来人往。 开发商只是通过改造升级来调整租户结构，越来越受到欢迎。

“不仅难以聚集人气，地下市场的培育期太长，至少需要5~10年。 ”谢逸枫表示，投资商店有短线和长线，每年的投资转化率通常为5%，但地下商店的收益率低于这个平均值，没有产权的情况下，风险很高。

仲量行研究部经理曾丽说，目前，地下商店将地铁沿线的费用力度放在首位，个人商店多，发展迅速。 从短期来看，前期企业品牌取舍、地下供应量大、招商等对地下商店影响较大。