“机构报告认定最严厉调控能成就最优秀房企 龙湖地产或成为首批研究范例”

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在监管力度日益加大，地产业家对前景不乐观的时候，一家房地产企业的消息再次振奋了地产商们。

龙湖地产11月9日宣布，提前实现全年248亿元的合同销售目标，成为今年提前完成销售任务的少数房企之一。 一些领域的分析人士认为，与依靠大幅打折促销等低端营销手段取得销售业绩的房企相比，依靠企业品牌影响大、地域聚焦多业态的战术和市场诉求，更早实现了房地产企业自身的价值

迄今为止，在h股上市的龙湖地产股价已突破10港币，比去年7港币多的上市价格上涨40%多，是去年上市的内房股中股价最高的企业。 多份国际投票研究报告显示，龙湖地产销售业绩理想，龙湖股价仍有可能持续上涨。

一家房地产研究机构此前报告称，今年最艰难的宏观调控环境将造就一批表现出独立于市场的优秀公司。 在明年房地产业资金紧缩进一步加剧的环境下，这样的公司将成为各种资金集中投资的重点。

从上述观点来看，只有龙湖这样销售成绩理想、预计明年销售业绩还会持续上升的房地产公司，才有可能不缺钱。 为此，他们正在解开龙湖内部公司经营管理的“达芬奇密码”，寻找其他开发者可以参考的模板。

为早期布局奠定了特色基础

龙湖房地产此前公布的销售数据显示，龙湖新进驻的几个城市，如无锡、常州、沈阳、青岛、杭州等非常多。 以10月首次上映的常州邖城·香酢浆游和青岛溧澜海岸项目为例，销售额均超过10亿元，均打破了当地市场的销售记录。 11月，杭州龙湖滟澜山首次靠拢，在当地市场也得到了同样的认可，一周内获得了超过9亿元的合同，创下杭州10月以来单项榜首的套数、金额、面积三项指标。

中原地产高级研究经理刘渊表示，龙湖地产如上所述新进入市场的布局，非常符合今后相当长一段时间内国内楼市的整体走势。 此前中原地产曾进行调查，发现今年销售额比较好的是哪些地方城市中处于快速发展上升期的城市布局的开发商，但龙湖地产确实属于这一类。

今年新加入的青岛、沈阳、无锡、常州、杭州等市场广泛见于其他开发商和各类房地产机构。 刘渊表示，这些城市目前正处于上升期，不仅今年，今后几年当地市场诉求将非常旺盛，确保龙湖地产在未来几年稳定增长的业绩。

今年，中国房地产研究评估中心也发表了研究报告。 龙湖地产迄今为止布局环渤海地区，是今年销售额增长速度最快的两个地区。 特别是环渤海地区所在的华北地区，销售额占全国市场份额的比重增加了10%以上，而作为龙湖创业根据地的西部地区的增长速度不如环渤海地区，但市场远远稳定于东部，对于长江三角洲地区的许多城市， 虽然今年受到了很大的管制影响，但新进入龙湖的常州、无锡、杭州等城市仍表现出强烈的诉求，8月至9月，这些城市多次披露了当地楼房排列在住宅中的消息。

龙湖不动产内部的人认为，龙湖是配置在长江三角洲、环渤海、西部地区的重要城市，发挥着“发动机”的作用。 以上海为例，它不仅是长江三角洲战术的重要堡垒，而且向周边新地区企业出口技术和人才，分享经验。

强大的产品开发能力

如果说龙湖地产凭借有远见的早期布局战胜了起跑线，市场诉求的把握能力，让龙湖扩大了对同行业竞争对手的领先地位。 中房信拆解师薛建雄对龙湖的产品开发能力和营销能力表示赞赏，认为其掌握市场诉求的能力很高。

在上海工作的他，越来越多的人接触上海龙湖。 他说，龙湖对上海市场的掌握能力远远高于其他开发商。 上海龙湖的产品主要有两大类，一是面向初次运营商的刚性诉求，二是面向中小民营企业广告主的产品。 后者的控诉是城市公寓和近郊的小别墅。 龙湖准确掌握了上述诉求，开发的产品具有可比性。 因为这个很快就会卖完。 与

相比，上海其他稍大品牌的开发商往往找不到诉求的定位，一点的开发商在近郊地区建造了大房子型的豪宅公寓。 因为这个销售反应是平的。 薛建雄表示，产品研发能力强是外界对龙湖地产的一致好评。 由于准确定位目标客户，在充分理解他们诉求的基础上开发产品，因此龙湖项目通常很畅销，成为同行模仿的“重灾区”。

在此之前，一位上海地产商曾向多家媒体记者表示，希望在产品形态、建筑风格、园林设计等多个方面模仿龙湖产品，取得更好的销售业绩。

但是，在业内人士看来，只依赖设计的模仿来获得龙湖那样的竞争特征，几乎没有可能性。 因为龙湖有自己的研发设计部门，以前开发的龙湖蓝湖郡项目曾经获得过专利。 龙湖许多项目也是在一些项目已经成功的基础上不断深化改进的结果，因为这种竞争的特点更强。 例如，今年12月底开放样板房的上海龙湖蔚澜香酢浆酱和计划明年上半年推出的龙湖好望山项目主要是合院产品，沿袭了青湖郡的诸多优点，意味着上海龙湖将进入产品全面升级的快速发展时代。

尽管长江三角洲市场将深耕

，龙湖地产今年1月至10月在长江三角洲地区的销售额只有43.9亿元，但对龙湖来说，长江三角洲地区在后年 龙湖内部人士表示，明年龙湖在长江三角洲的布局除了年底和明年上市的上海两个项目外，龙湖还在无锡、常州、杭州等各大城市升级了产品，进一步提升了市场竞争力。

例如无锡龙湖地产向市场推出了新的集团——溪岸榻榻米。 该集团位于溧澶山社区内朗月河河畔，从景观资源占用的角度看，该集团不仅拥有社区其他房屋拥有的太湖湖景、湿地公园及龙湖五重社区园林，而且是朗月河河畔绝对没有的精致河景。

所有户型重叠起来都有南北双花园。 在这个集团中的设计中，所有的地面停车位都搬到了地下，每个重叠户型就这样获得了前后两个超大型园林。 前花园入户和后花园入户可以选择。 我们可以在花园里种花，喝茶，看书，聊天，烧烤。 有更大、越来越多的事件空之间。

家庭至少有两个地下停车位。 所有的阳台都可以270°展望。 家家户户合上房子，免费得到顶楼的阁楼，阁楼外有宽敞的观景台。

到目前为止，龙湖在杭州的项目溧澶山发售了7层的电梯花园洋房，并送了2层的底跃地下室作为礼物。 由于其两层独立回廊平台进入家中，向顶层赠送阁楼、花园露台等具有独特龙湖别墅特点的浪漫产品，顾客相互推荐了五成以上，反复购买。

文/扬·塔班]

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