“高统计房价逼调控提前？开发商喊冤：热销豪宅其实也低价”

本篇文章1590字，读完约4分钟

“上海最近由于开发商的降价引发了豪宅·自住房的热潮，但由于这一热潮，上海商品住宅的成交平均价格比以前上涨了，让人产生了房价又在上涨的错觉。 ”上海一位房地产拆房师昨日哀叹称，目前房地产价格统计存在诸多缺陷，这些缺陷使得购房者和政府监管部门看不到市场是否健康。

据上述拆房师介绍，最近一两个月，上海部分豪宅采取压低价格、提高投资等方法提高住宅的购买价格比，吸引顾客购买。 目前畅销的豪宅大多属于这一性质。 但是，虽然这些项目已经降价，但由于其先天价格高于上海销售的其他楼盘，商品住宅成交均价没有下跌，上海在调控效果明显释放的阶段，全市商品住宅成交均价反而大幅上涨，这似乎很奇怪

但豪宅在整个商品住宅市场中只占不到5%，其销售量和价格走势并未反映楼市的真实走向。 如果只注意市内商品住宅成交均价的走势，公众和决策层会错误评价，很多普通人会一时冲动买下高价的普通住宅，房地产政策在制定时很可能会被误解。 因此，区分统计普通住宅和豪宅的价格已成为当前房地产宏观调控的当务之急。

资源稀少或豪宅价格难以下降

“高级住宅，特别是占城市稀缺资源的住宅，可以与非本地区的住宅相对应； 例如黄浦江边的住宅，可以和与之类似的城市，塞纳河这样的地方边的住宅进行比较。 因为奢侈品的地价是无国界的，所以高档住宅在某种程度上可以租用这个定价。

在最近的日本乐居组织房地产论坛上，克比瑞上海总经理于丹·丹丹认为，稀缺的上海豪宅只占商品住宅市场整体供给的5%，而且目标客群不仅是上海，更是世界高端买家。 这是因为用上海现在的商品住宅价格体系不容易衡量上述豪宅价格是否合适。

但是，这些豪宅让相关管理部门很担心。 这些很少降价出售，另一方面，市场每轮的交替期慢慢开始后，上涨的是这5%左右的豪宅和高级住宅，相关部门担心房价是否有问题。

但是，丹丹说，她最近和海外房地产专家交流时，上海的房地产像青春期的少年一样，吃得很多，但是身体也很快，在“发育”的年龄，房地产价格的上涨不太令人担心 相比之下，如果像美国一样，到了中老年人，出现了房价的上涨，那就是“造福”。 虽然说得有些粗俗，但反映了目前上海豪宅市场的现状。 特别是上海预测2025年gdp将进入世界前十，快速发展前景可观，很多人相信在上海豪宅已经上升很久了。

豪宅无法使周边房价上涨

实际上，管理部门最担心的是，周边普通住宅因豪宅价格大幅上涨。

“如果质量接近，豪宅可能会使周边其他楼盘的价格上涨，但如果质量相差很大，豪宅通常不会使周边房价上涨。 ”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟介绍说，产品所占资源的稀缺性和自身的高质量，不是普通楼盘所拥有的。

虽然和他的观点很接近，但薛建雄也认为由于定位的不同，客源层不一致，即使在地理位置上很近，豪宅和非豪宅的价格划分也很明显。 豪宅以外的售价几乎不会受到豪宅的牵引。 以新江湾地区保利维拉家园为例，精装售价仅为35000元/平方米，但九龙仓周边毛坯房售价已达到40000元/平方米~50000元/平方米，售价差异主要在于产品质量差异。 相似的情况有佚山的独栋别墅和周边的普通公寓。 前者达到50000元/平方米以上，后者即使在管制之前也只卖16000元/平方米。 因为两者的关联性其实很小，普通住宅的开发商通常不会参照豪宅的价格定价。

不愿透露姓名的业内人士认为，宁可将豪宅价格计入全市商品房成交统计中，豪宅周边大楼的开发商也会产生整座大楼都在涨价的错觉，从而使后者的售价上升。

基于这些原因，大部分行业的人倾向于将豪宅和普通住宅分开统计价格，从而更准确地反映房地产价格的走势。

文/周杨]

如需转载，请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

联系电话号码: 021-60900099转688

每次预约的电话号码

北京: 010-58528501上海: 021