“险资扫货地产股 与房公司务整合待探索”

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经过记者顾家彦从广州出发

佳业集团( 01638，hk )日前表示，企业大股东兼董事会主席郭英成家族将向生命生命转让11.21%的股权，股权转让完成后，人寿持股佳业集团的权益将增加到29.96%，成为企业单一首席股东。 这意味着生命体将从单纯的财务投资者变身为佳兆业的经营管理者。 佳业被生命人寿接管，震撼行业，包括万科在内，目前众多房地产公司前十大股东都有保险企业的身影。 这些公司也像佳兆业一样被保险企业控制吗？

世邦魏理市的研究报告指出，国内保险机构资产规模的快速增长，将进一步加大保险机构直接和间接投资房地产的力度。

新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示，目前市场对保险机构的关注点越来越多，是房企的控制权是否会滑落，忽视了两者如何整合，推动产业链升级。 随着房地产和金融的加速融合，拥有丰富资金和金融工具的保险机构和房地产公司存在于巨大的业务互补空之间。

危险资金大量进入房地产

危险资金大规模进入佳兆业，只是保险机构进入房地产的冰山一角。 据最新消息，12月17日，深圳龙光地产( 03380，hk )与深圳金骏、龙光地产签署注册协议，平安大华同意在深圳金骏投资20亿元用于土地开发，龙光地产对深圳金骏的持股比例为 资料显示，平安大华是中国平安集团成员。

事实上，从去年年底开始，保险机构在二级市场频繁增持地产股，严重影响了一些房企的股权结构，被上市房企视为门口的“野蛮人”。

首当其冲的是股票高度分散的金地集团( 600383，sh )，自去年以来，人寿和安邦保险相继在二级市场增持金地集团的股票。 截至第三季度末，人寿持股比例达到21.81%，安邦保险持股比例达到13.85%，分别成为第一、第二大股东，也成功向金地集团董事会派遣了董事。

大量持有高质量商用房产的金融街( 000402，sz )成为危险资金下一次狙击的“猎物”，该公司于今年4月发布公告，“安邦系”旗下的和谐健康保险通过二级市场交易累计持有企业股，占企业股比例首次超过5%。 出乎意料的是，安邦保险随后进一步加强了增资力度，截至12月17日，和谐健康保险和安邦保险作为一致行动者持有金融街股份的比例达到15%，连续3次“挂牌”行为为金融街大股东及其一致行动者积极回购股份，管理权横向。

进入今年以来积极对抗“野蛮人”的旺科( 000002，sz ) )也成为了危险资金的“狩猎”目标。 根据万科三季度报告，安邦人寿旗下稳健的投资组合产品本季度大幅增资万科a股，持股数达到2亿3500万股，占总股东的比例为2亿1300万股，一举跃居万科第四大股东。

wind数据显示，截至第三季度末，133家a股房企中，风险资金进入前10大股东的房企达到21家，占15.8%。 其中，中国人进入5家房企，安邦保险4家，中国人寿3家，人寿2家。

危险资金的不动产计划

在这场加息风暴的背后，最引人注目的是，拿到巨款的保险巨头大量购买房地产企业的股权，是为了获得房企的经营权，还是仅仅是财务投资？

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示，房地产的经营链相当复杂，需要高度的专业性，保险机构不具备这方面的人才，因此取代现有管理层自行控制房企有很大的风险。 因此，通过准入获得利润红利是保险资金最重要的目的。 由于保险机构每年有高额保险费收入，这笔资金需要躺在账上盈利。 目前保险机构的投资渠道比较有限，股价几年来大幅下跌的地产股无疑是不错的投资目标之一。

根据国泰大使发表的研究报告，危险资金大幅增收地产股，一方面是因为今年5月1日开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上危险资金投资股和股票基金的比例可以上升到30%。 但截至2月底，该投资金额比例仅为10.63%，资产质量好、估值低的房地产蓝筹自然备受保险资金青睐。 另一方面，由于很多保险企业开始参与养老、不动产等不动产行业，如果能够控制不动产企业，就可以期待更好的业务合作。

除了购买上市房企的股份外，一些保险企业开始与房企合作获取土地直接介入开发。 今年4月，佳兆业与生命人寿合作，以54亿元成功获得深圳土地转让史上最大规模的综合性质用地，地块将成为滨海生态旅游度假综合体项目。 12月，平安房地产也与金地、朗诗联手，以26.8亿元拿下上海宝山区宝山新城顾村a单元08-07地块。

欧阳捷对记者表示，虽然房地产公司利润率逐年下降，但相对于制造业等多个实体领域，房地产利润率仍处于中上游水平，如果能与专业开发公司合作，保险企业仍能获得良好的利润。

此外，还有危险企业选择收购海外商用房产。

业务整合发现

虽然保险机构对房地产投资的热情不断提高，但不可否认，迄今为止保险公司与住房公司的合作在财务投资水平上有所增加，业务水平的整合度相当低。

泰国证券房地产指数评级基金经理徐皓对《每日经济信息》记者表示，这一轮保险公司进军房地产咄咄逼人，容易被房企误读为“门口野蛮人”，令房企管理层感到担忧。 这不仅是因为财务投资，也因为双方没有在经营层面探讨更深层次的合作动力。

欧阳捷表示，房地产是资金密集型领域，保险机构的特点正是拿着庞大的低价钱浮金，双方有望在金融层面实现更深层次的合作。 “例如，更多的房企转向轻资产和小股操盘手，在此过程中保险机构可以以房地产基金和合作伙伴的形式为项目开发提供资金，很可能成为未来主流的开发模式之一。”

另外，徐皓认为，前期投资额巨大、投资回报周期长的持有型养老房地产和商业房地产，国内没有房地产信托基金那样的退出渠道，因此很多房企不愿意沉淀大量资金开发类似项目。 但是，保险资金倾向于长期投资、收益率稳定的项目。 因为这双方将来可以在这两种业态上实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。