“明年楼市政策将定调 刺激诉求料成主线”

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中国证券报记者日前从权威人士那里获悉，经过长期调查，智库机构近日向主管部门提出了调整楼市政策的建议，涉及调整相关税费、微调限购等措施。 这些政策建议的共同指向是刺激市场诉求，促进成交量回升。

房地产市场持续变暖，也悄悄地影响着未来的政策走向。 中国证券报记者日前从权威人士那里获悉，经过长期调查，智库机构近日向主管部门提出了调整楼市政策的建议，涉及调整相关税费、微调限购等措施。 这些政策建议的共同指向是刺激市场诉求，促进成交量回升。

据解体相关人士称，这些政策是否实际落地，明年1月可能有定论。 理由是，另一方面年楼市数据公布，将为监管层决策提供重要参考； 另一方面，年底将召开一系列重要会议，在对明年经济形势进行拆解评估的基础上，房地产政策也将进行调整。

一家机构表示，在数据良好的背景下，一线城市面临的供给不足仍然很大，对政策的良好有迫切的诉求。 根据政策落地和公司决策周期，市场可能在明年3-4月实际出现。

一线城市楼市明显升温

经过几个月的缓慢升温，房地产市场的回暖速度在加速。 根据中原地产研究中心的统计数据，11月，全国54个城市的住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%，创下全年最高的月成交记录。 一线城市住房成交率均比上个月上涨13.2%，三四线城市上涨率相对较小。

一线城市的温度上升幅度之所以大，是因为整体的诉求很大。 根据北京(楼盘)市住建委的数据，11月北京新建住房网签12279套，二手房网签11180套，两者都创下了今年以来月度新高。

9月末以来，作为活跃市场的主要原因，出现了一系列的好材料政策。 9月30日，各部委发布信贷新政，对首套房提出“认房不认贷”的标准，重申最低利率优惠。 10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。 10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房费用”的说法。 11月21日，央行宣布降息。

而且，在许多城市已经放宽或取消《限购令》的基础上，各地相继出台了许多产业和地区快速发展政策，其中不少条款有利于房地产业。

中原地产首席拆船师张大伟认为，上述政策措施具有明显的盈利性质，不仅极大地影响了房地产市场的预期，也降低了购房价格。 的原因，许多买家停止了观望，开始积极入市。 张大伟表示，由于各项政策利好，市场成交量逐步回升的形势是短期或持续的。

一系列城市政策的出现，引起了广泛的争论。 在房地产的快速发展史上，每当市场低迷时，都会出现政策层面的好消息，最终将市场从危机中拯救出来。 这种“低迷救市”的逻辑受到许多业界人士的批评，认为会继续助长土地财政的依赖和房地产的独立。

住部政策研究中心研究员王亳林认为，今年房地产市场成交量不能超过去年历史高点，但以目前的交易走势来看，基本可以超过年和年的水平。 从近10年来看，成交量仍处于高位。 这是因为没有“低迷”这个词。 一系列托市政策的出台，以刺激经济为首要目的，但客观上提高了房地产特别是市场的信心。

从住宅贡献很多交易量

国家统计局数据显示，1-10月，全国商品房销售面积88494万平方米，比去年同期减少7.8%，降幅比1-9月收窄0.8个百分点。 这些数据明显高于年、年、年同期水平。

这些数据虽然比较乐观，但在供求关系逆转、地域分化严重的市场环境下，还隐藏着另一个重要的真相。

另一方面，市场整体供求关系已经逆转，供给超过需求的形势明显。 统计局数据显示，自去年4月以来，全国商品房库存连续31个月上升。 与最低点时相比，近两年多来，全国商品房整体库存上涨了近九成。 工商联房地产商会会长聂梅胜此前表示，库存巨大的贵阳、昆明有可能成为下一个鄂尔多斯楼盘。

今年以来，住建部经过多方调查，对整个房地产市场做出了“供大于求”的评价，已经出台的政策方向也以“消除库存”为主。

另一方面，一线城市成交量的背后，支撑着一定的“水分”。 一位不愿具名的官员指出，北京的房地产交易量维持在高位，但交易量的很大一部分是自住型商社做出的贡献。

今年进入北京市的自住型商品房已经超过5万套。 与2008年北京商社成交28万套的峰值相比，约占18%。 上述人士表示，根据今年的交易量，自有住房约占北京商品房成交的1/4比重，有可能成为支撑北京楼市的重要力量。

他说，只看数据，决策者有可能得出“市场稳定”的结论，没有进一步调整现有政策的动力。 因为实际上，地块大多是通过“捆绑”的方法转让，从而“吃掉”公司的大部分土地价格。 因为这家房地产公司的积极性不高。

他指出，大规模的住宅建设不仅难以持续，还会影响公司的投资热情。 对于供求关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说，并不是真的有好处。 在其他许多热点城市，保障房也或多或少存在“人满为患”的问题。

统计局数据显示，2月以来，全国房地产投资增长率连续9个月下降，低于同期固定资产投资增长率。

“政策窗口期”有望打开

虽然政策会影响市场，但是市场的变化也会对政策制定产生相反的效果。 中国证券报记者表示，相关智库机构近日向主管部门提出调整楼市政策的建议，涉及调整相关税费、微调限购等策略。 此前，该智囊机构对各地楼市进行了长期调查。

在税收方面，这些机构建议降低二手房交易的营业税免除年限。 此前的业内人士呼吁，这个年限应该从5年调整为2年。 另外，年初制定的“未满5年或非唯一二手房交易需缴纳20%的个人所得税”的项目也建议取消。 这项政策随着《新国家五条》出台，被认为大大提高了二手房市场的交易价格。

权威人士表示，这些机构还建议微调一线城市的限购政策，赋予外国户籍人口购买套房的权利。 这些政策的共同指向是刺激市场诉求，促进成交量回升。

分析师表示，一线城市的实际情况必须低于数据反映的标准。 因此，在大厦政策的“持续缓和”通道中，需要更大的政策支持力度。

从短期来看，政策利益可能不会很快落地。 据这些相关人士称，真正的“政策窗口期”有可能在去年1月出现。 一方面，年楼市数据公布，为监管层决策提供重要参考，另一方面，年底将召开一系列重要会议，在评估明年经济形势的基础上，也为房地产政策的制定奠定基本基础。

王仝林认为，房地产政策介于宽松空之间，例如通过降低首付比例的方法，可以进一步撬动资金杠杆，降低取得购房资格的年限，释放出花钱的能力。 但是，他没有建议解除一线城市的限购。

他还指出，在住房贷款新政出台后，银行在执行过程中也很谨慎，购房者没有得到实质性的利率优惠。 未来房贷利率折价和首付比例下跌空之间明年可能会进行实质性调整。

关于市场成绩，虽然很多机构认为全球变暖的势头将持续。 但从长期来看，按照正常的政策落地和公司决策周期，在上述“窗口期”后，房地产市场将于明年3、4月正式反映出来。