“楼市迎降息春风 部分房企酝酿涨价”

本篇文章5665字，读完约14分钟

经记者尚希从北京出发

编辑按下

10月，中国经济持续弱增长和低通胀格局，最新汇丰PMI数据也不容乐观。

央行此前通过各种创新金融工具向金融系统注入了大量流动性，可惜市场不买账。

利率下降对降低公司融资价格，缓解实体经济困境可以产生正面影响。 对此，从不动产、钢铁等领域分析其效果，看看“冬季之火”是否点燃。

“930房贷新政”的余韵消失，央行降息被誉为“冬季火种”。

11月21日晚，央行决定，从2009年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，将1年期贷款基准利率从0.4个百分点降至5.6%，从0.25个百分点降至2.75%，为金融机构存款利率波动区间的

中原地产首席拆房师张大伟表示，以周期20年100万元的购房人为例，降低贷款基准利率将减少月供234元，共20年可减少5万多元的利息支出。 “对买家来说，套房的利率折扣将明显增加。 一线城市9折成为主流，预计也有85折或8折的可能性。 ”

据伟业我爱我家的市场研究院统计，降息第一天，爱我家的北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等全国12个城市公示的二手房老板和买家对门店的咨询量上周六(以 对门店的房源委托和诉求登记量比上周六普遍增长约5%，其中以北京为例，周六当天，业主来店咨询量比上周六增长140%，客人来店咨询量比上周六增长95%。

大幅降低贷款的价格

市场迅速掀起了浪潮。 利率下降后的第一天，房地产商李毅(化名)带着三组客户看了房子。 这个星期六对他来说很忙，但也有一点烦恼。

“如何说服业主不要冲动涨价，真的很难。 ”李毅表示，从“930房贷新政”到前一天央行降息，他居住的北京东四环百子湾区二手房市场大多开始出现销售老板无法控制的现象。 “价格过高实际上会让顾客流失，选择离三环近一点的住宅区。 ”

利率下降后的48个小时，对房地产这个生态链上的开发商来说，显然比二手房老板要冷静。 “当前的主要任务还是加速去化，暂时不调整价格。 》北京一位房企市场总监对《每日经济信息》记者表示，政策对购房者的信心支持将逐渐转化为购房动力。 但是，值得观察的是，对于业绩稍好的公司来说，盈利刺激了涨价。

随后，记者访问了北京的几个楼盘，最直观的感受是楼盘热闹非凡。 “这周末来看房的人确实比以前多了。 除了价格之外，大家也很在意套房的利率折扣。 ’位于通州区的华远某项目销售人员告诉记者。

同一天，北京朝阳区的一个项目开始了。 户型主要集中在37~46平方米和80~107平方米，小户型均价20800元/平方米，大户型23000元/平方米，到访现场的顾客约150组，实际开场数70多套。

“此次降息和‘930房贷新政’将产生协同效应，对于还清房贷的改善型诉求来说，将大幅降低房贷价格，带来双重利好影响，这部分诉求将持续进入市场，产生楼市进一步支撑的效应。 ”伟业我爱我的房屋集团副总裁胡景晖表示，从现在到春节前，乃至年中，改善型诉求的持续上市预计将会持续，本轮降息很可能点燃楼市冬季的火。

一些住宅企业取消优惠

最近，《每日经济信息》记者从一些房企获悉，销售项目目前打算降低优惠。

“现在整体项目均衡比较好，而且企业年底目标也基本实现，所以今后上市的住房资源优惠没有以前大了。 ’上述北京某高端项目营销负责人对记者表示，未来新推进的房源也有可能涨价。

据《中国证券报》报道，受销售形势利好影响，近日，全国热点城市部分房企发布《涨价令》。 其首要文案是取消优惠措施，推出高端住宅，或者直接涨价。 涨价行为目前仅限于一线城市和热点城市的部分地区。

亚洲房屋机构营销总监郭毅对记者表示，“无论是降息还是‘930房贷新政’，实际上都支撑着人们对购房人的信心，但房企从降价到降价，再到涨价，最坚实的支撑仍然是成交量。

虽然此次政策协同效应能带来多少实际成交量还没有引起人们的关注，但从“930房贷新政”后房企提交的成绩单来看，其业绩已经有所好转。 中原地产市场研究部统计数据显示，目前公布10月销售业绩的上市公司已达到35家，包括万科、保利、绿城、恒大和融创等，这35家“银十”明显优于“金九”，共计35家10月单 比上个月增加1523亿元，增长率达到14.7%。

“”

·区域的影响

京津部分楼宇的访问量激增也面临着库存压力

经过记者王杰从北京出发

11月21日，央行决定，自年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。 这让处于调整期的楼市嗅到了“暖冬”的气息。

昨天( 11月23日)，京津地区多家楼盘销售人员对《每日经济信息》记者表示，降息消息传出后，咨询电话比往常多。 一点点的开发公司也是借着机会走着。

业界认为，此次降息将加速房地产回升。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对记者表示，降息将对刚需集团上市产生积极作用，但由于此次降息幅度较小，不足以给楼市带来爆炸性增长。

公告牌访问者的一部分增加了

北京顺义区一刚需求项目运营商顾问告诉《每日经济信息》记者，“930房贷新政”刺激楼市，降息提高了利润。 除了政策性利润外，该楼盘也在开展促销活动，目标是在年底前集中签约增加量。

金科王府的售楼员表示，“930房贷新政”后，整个项目的来访量比以前多，但利率下降后一段时间内没有明显变化。

中原地产首席拆迁师张大伟计算了账目。 他说，以100万、20年为期限计算贷款，按基准利率计算，购房者每月可减少234元，20年可减少5万多元的利息支出。

除了北京，天津楼市也在转暖。 万科天津某项目销售代表告诉《每日经济信息》记者，“9·30房贷新政”后，卖场前来咨询的购房者明显多于以往，目前开发商开展了多项优惠活动。

华润天津一个项目的销售人员表示，天津房地产政策越来越宽松，从解除管制到“930房贷新政”，再到现在的降息政策，楼市都在上涨。 利率下降后，卖场访客数量明显增加。

张大伟说，一些地方楼市有企业稳定的迹象，受利率下降的影响，回暖现象不可避免。 10月公布的房价指数表明房价仍在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经上涨。 在这种情况下，降息将扩大市场利润，购房者对市场的预期明显变好。

面临库存压力

机构最新统计数据显示，降息直接刺激了买家的神经。

据伟业我爱我家的市场研究院统计，降息第一天，12个城市的二手房业主和购房客户对门店的咨询量比上周六( 11月15日)普遍增加了5成以上，门店的购房申请和诉求登记量上升了约5%。

根据这些机构的统计数据，以北京为例，11月22日，业主对店的咨询量比上周六( 11月15日)增加了140%，客户对店的咨询量也比11月15日增加了95%。 业主房源对店的委托登记量比11月15日增加了3.4%，顾客为买房而投诉的登记量比11月15日增加了5.6%。 北京地区11月22日全天的4008电话咨询量比11月15日增加了17%。

伟业我爱我的胡景晖集团副总裁向《每日经济信息》记者表示，随着“930房贷新政”、公积金新政，以及各地不同程度的招商引资市场的蔓延，本轮楼市各级

但是，该政策咨询研究部总监张雄大认为，对许多城市来说，尽管出现了一波释放量的成交行情，但楼市仍面临着库存不足的压力。 此时，开发商不应借机抛售，而应煽动楼市“加息抛售”等现象。 必须利用政策性利好的“窗口期”，坚持多次高周转战略，大力清仓，尽快回笼资金，减轻公司资金压力。

“”

·住宅企业融资

不同领域负债率高的中小住宅企业融资价格难以下降

经过记者顾家彦从广州出发

对高负债的房企来说，央行意外降息似乎是及时的雨，但并非所有房企都能受益。

根据克瑞最新数据，截至第三季度末，a股139家房企净负债率为101.34%，比上季度同比上升23.5个百分点，比上个月上升1.38个百分点，领域净负债率仍居历史新高。 其中，“保险万金募集”的4大公司的平均纯负债率为62.45%，但是120家中小企业的纯负债率达到109.47%。

11月23日，不少业内人士向《每日经济信息》记者表示，由于此次央行使用“不对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间上限从1.1倍基准利率调整为1.2倍，银行实际资金价格没有下降。 在开发贷款良好的背景下，许多中小房企融资价格“不跌不涨”，但有信用的大型房企可以受益于利率下降带来的融资价格下降，马太效应越来越明显。

中小企业的融资价格难以下降

拥有多年银行业务经验的礼德财富首席执行官洪凯彬表示:“降息直接有助于降低房企融资价格，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷款，大部分中小房企未能获得贷款。 因为这次利率下降对它们的影响很小。”

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行向前100家房企投入了大部分开发融资额，大部分中小房企无法获得开发融资。 这是因为以信托和基金为代表的社会筹资已成为最重要的渠道。

根据国家统计局的数据，今年1~10月，房地产开发公司的资金比去年同期增长3.1%，为10万亿元。 其中，公司自筹资金约4.2万亿元，占比42.1%，定金、定金及个人贷款其他资金约3.98万亿元，占比39.7%，国内贷款约1.77万亿元，占比仅17

欧阳捷观察到，央行降息有助于缓解流动性压力，但此次降息是不对称降息，因此实际执行的存款利率应该与降息前基本相同，而贷款利率的下降将压缩银行的利率差。 在利润受到挤压的情况下，银行更重视资产质量，预计资产负债表不好的中小房企将被银行卡住。

洪凯彬认为，许多无法从银行获得贷款的中小房企，央行很难通过此次降息来降低从社会融资渠道获得资金的价格。

大型住宅企业融资特点明显

中小房企不易受银行欢迎，但在财务稳定的大型房企中，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者的恒常格局。

根据克瑞研究，截至三季度末，a股139家房企一年内到期短期贷款创新达到4117亿元，比年初上涨23%，领域现金短期贷款比为0.89，这意味着更多房企账面现金不足以覆盖短期贷款。 其中，大型房企现金短债比为1.75，财务结构明显优化，中小房企仅为0.7，财务状况进一步恶化。

“随着银行越来越重视资产质量，这些财务稳定的大型房企将优先获得贷款，成为本轮降息的受益者。 ’欧阳捷告诉记者。

国泰证房地产领域指数等级基金经理徐皓对记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可以通过股权融资，重构财务杠杆，优化债务结构，随着银行信用价格的下降，大型房企的融资特征越来越明显。

“”

钢企业

钢铁企业将减少50亿以上的利息领域复苏，等待基础设施的拉动

经记者彭菲出生于山东

近30个月后，央行降低利率的靴子终于落地。 这给深冬的钢铁领域带来一点温暖的感觉。

中钢协数据显示，截至6月底，全国86家大中型钢铁公司总负债已超过3万亿元，其中银行贷款达到1.3万亿元。

一位银行信贷官员表示，仅从降低贷款利率0.4%方面来说，按一年借款期计算，钢铁公司明年的利息负担，理论上至少将减少52亿美元。

一位市场人士对《每日经济信息》记者表示，下调存款利率将减轻钢铁企业的利息负担，但钢铁领域债务量巨大，要想出现实质性好转，还需要寻求拉动。

据wind数据显示，截至8月31日，33家上市钢企业中，18家钢企业的资产负债率超过70%，达到54.5%。 其中，八一钢铁、抚顺特钢、韶钢松山、西宁特钢、华菱钢铁、重庆钢铁6家钢企业的资产负债率达到80%以上。

按年7月银行贷款6%利率计算，钢铁企业1.3万亿元贷款一年期借款承担的利息将达到780亿元。 这些银行的融资官员表示，“银行对钢铁企业的融资都浮出水面，期限至少也不是一年，780亿元只是估算，具体利息应该远远超过780亿元。”

与巨大的债务规模相比，在产能过剩和诉求下降的双重狙击下，钢企的盈利水平微不足道。 今年三季度，中钢协会统计钢铁公司亏损额，比去年同期减少29.58%后，缩小至80.86亿元，销售利润率上升至0.71%，但仅实现利润192.82亿元。

金银岛市场拆师辩澎琦表示，目前的资金问题无疑是钢铁企业最大的考验。

事实上，自去年下半年以来，海鑫、西林钢铁、川威等钢铁企业陷入了资金链断裂的困境。

这些银行人士表示，单纯从贷款角度来看，钢铁企业资金链紧张的状况可能难以改变，但利率调整带来的资金更能拉动钢铁的诉求。

据记者观察，由于房地产等投资放缓的影响，曾经有被淘汰的那么多钢铁产能，其扩张的冲动终于停止了。 今年上半年，钢铁工业实现固定资产投资2375亿元，比去年同期减少7.08%，是全国19大领域56个子领域中投资削减幅度最大的领域。

全国正在进行的棚户区改造工程被认为是稳定房地产市场、改善钢铁领域的好方法。

“”

航运

航空行业受益的有限航运港口有望出现赤字

经过记者李卓从北京出发

昨日( 11月23日)《每日经济信息》记者表示，预计全年本行利润将明显改善的中国航空空行业，将受到央行降息的影响，或迎来有限利润。 对于面临赤字跌落边缘的航运板块来说，有利于航运业完全摆脱赤字，是一大利好。

公开数据显示，国内航空空企业的资产负债率一般在70%以上，但人民币负债平均只占30%左右。 因此，在历次央行降息中，业内普遍认为对航空空企业整体的影响非常有限，这次也不例外。

国金证券联运分解师吴彦丰估计，此次降息将使航空空企业业绩增厚到5%以内。

大连海事大学世界经济研究所所长刘斌对《每日经济信息》记者表示，根据他所了解的最新数据，目前中国航运和港口公司的平均资产负债率分别为68%和40%。 因此，与其他任何高负债领域一样，央行降息也将直接压低航运港口公司的财务价格，特别是对面临赤字暴跌边缘的航运板块来说，是重大利好，今年航运业两三个季度的赤字已经缩小，四季度是港口运输繁忙期，

根据今年三季度的业绩数据，在13家主要航运企业中，*st凤凰、招商轮船( 601872，sh )等6家企业归属于母公司的净利润增长100%以上，这6家公司三季度业绩较去年同期扭亏为盈。