“中国宝安1.7亿卖惠州项目 宝安地产低价“吃进”藏玄机”

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韩龙经过记者朱秀伟惠州的拍摄报道

目前，正在接受证券监督管理委员会审查的中国宝安( 000009，收盘价11.01元)因巨额资产出售计划而掀起风波。 根据最新公告，中国宝安拟转让旗下多家企业股份，交易总额达16亿2000万元，为中国宝安年净资产的40%。

在多笔股票交易中，中国宝安与旗下控股企业宝安地产( 000040元，收盘价4.79元)的关联交易争议较大。 公告称，宝安房地产拟出让中国宝安全资子公司惠州市宝安房地产开发有限企业(以下简称惠州房地产) 100%的股权。 目前惠州房地产有两个项目，可销售面积合计达23万平方米。 惠州当地最新二手房均价以5300元计算，这部分面积总额达到12.2亿元。 此外，惠州房地产旗下还有13万平方米的商住用地和小金人项目5.5万平方米的工业用地两大土地储备。

1亿7000万元买下“储量”丰富的惠州地产，宝安地产似乎捡了个大便宜。 但是，根据《每日经济信息》记者的调查，事实可能完全相反。 因为中国宝安不动产转让惠州不动产的条件非常苛刻。 一是宝安房地产要从惠州房地产承担中国宝安4亿3900万元的债务，并在一年内还清。 二是惠州地产最具批量的项目山水龙城因资金问题处于停工状态，成为“烫手山芋”。

由此，资金链紧张的中国宝安获得总额超过6亿元的现金回笼，根除了山水龙城后续追加投入带来的资金压力，可谓一举两得。

宝安房地产实际需要支付6亿元

根据宝安公告，截至今年2月29日，惠州房地产资产总额判断值为76202.43万元，负债判断值为59249.07万元，净资产判断值为16953.36万元，资产负债率为77.8%。

值得注意的是，惠州地产共计5亿9000万元的债务中，4亿3900万元是与中国宝安的往来债务。 针对这笔借款，中国宝安通过相关交易条款的设置，进行了“严厉解决”。 宝安地产自成为惠州地产股东之日起，每季度向中国宝安支付等额，并承诺1年内全部支付。

截至1000年2月底，惠州房地产货币资金只有1000万元，约5亿元的剩余债务问题要由宝安房地产承担。 如果计算交易价款，宝安房地产方面支付的现金总额将达到6.09亿元。 这对宝安房地产也是一大难题。 截至今年一季度末，宝安地产货币资金只有4亿元，而且还有8亿7600万元的流动负债。

宝安急于离开惠州的房地产，附带着苛刻的条件。 这与紧张的资金链无关。 短期贷款方面，，年上半年，中国宝安短期贷款维持在近5亿元，但去年三季度激增至11.53亿元，今年一季度进一步增加至13.11亿元。 另外，企业库存从年中期的19亿元增加到今年一季度的55.41亿元。 去年，企业经营活动的现金流为8亿2800万元，为两年来最高……

事实上，为了处理资金链问题，中国宝安计划不公开发放融资，但由于遭遇房地产调控，年9月，企业接到证券监督管理委员会中止审查的通知，定增计划宣告失败。 由于增资这一巨大的融资渠道被堵住，中国宝安开始探索其他“换钱”手段。 例如，企业在5月30日的公告中表示，向中泰信托有限企业申请1亿4000万元的信托融资贷款，期限为两年，贷款用途为流动资金周转。 另一大招是此次16亿元资产出售计划。

山水龙城施工人员:去年12月停工

对于宝安地产来说，在自有资金不足的情况下，为什么要欣然接受中国宝安方面苛刻的附加条件？ 惠州房地产的资产真的这么优秀吗？

公告称，惠州房地产最拥有的资产分为房地产项目和土地储备两大部分，其中房地产项目有宝安山水江南和宝安山水龙城两大类。 山水龙城的判断值( 4亿1800万元)占惠州房地产总资产判断值( 7亿6200万元)的54.8% )，其他个别资产所占比例均在15 )以下，因此《每日经济信息》记者前往惠州对山水龙城项目进行要点调查。

山水龙城项目为别墅和高层建筑形式，占地11.4万平方米，总建筑面积30万平方米，可销售面积约22万平方米。 这个项目也是惠州房地产未来几年最大的可销售项目。

在宝安给《每日经济信息》的书面回复中，宝安表示:“集团妥善调整惠州山水龙城项目开发计划，考虑到片区市场行情，别墅产品仍按原开发计划进行，高层产品停滞不前。”

宝安还表示，“山水龙城项目目前正在按调整后的计划正常实施。 为了尽快达到集团要求的销售状态，目前别墅一期，展区景观工程和会所，样板房装修工作正在稳步进行，人员加班的工作人员正在争取近期完成并开放展示。”

但是，根据《每日经济信息》记者现场调查，完全看不到“紧张”、“加班”的现象。

记者从惠州客运站乘车通过惠州老城区后，临江离开惠州市中心区，抵达惠州东部新城蓝波湾别墅区，宝安山水龙城项目就在旁边。 一进入工地内部，本应充满喧嚣的工地上只有几个工人在搬运材料。 十几栋主体建成的别墅只有一名施工者，迄今为止的计划中30栋别墅的其余部分没有开工的迹象。 除了可见的十几幢别墅外，高层建筑的地基还在施工中。

根据工地外的工程简介卡，施工中的项目包括a1-a4、b1-b10栋工程，均为别墅项目，开工时间为年9月，竣工日期为年9月。 对此，工地的一名工人表示:“9月竣工是不可能的。 现在甲方的资金有问题，除了已经是建设主体的15栋别墅外，其他项目几乎没有进展，另一个高层奠定了基础。”

当地隆盐地产社长杨四龙在《每日经济信息》中表示:“最近，宝安山水龙城项目的施工人员越来越少。 资金应该有问题”。

本乐居曾于年3月23日入驻《宝安山水龙城社区实景图》，照片清晰展示了项目进展情况。 两个月后，记者看到的与上述实景图没有明显差别。

山水龙城施工人员、深圳市广胜达建筑工程在企业项目负责人陈经理接受《每日经济信息》采访时表示:“没钱就停工了。 早就停工了，但去年12月因为资金问题停工了。 ”

关于什么时候重新开始工作，陈社长直言不讳。 “没有钱救，欠了成千上万。 你怎么开始工作？ ’关于谁欠成千上万的人，他没有透露。

山水龙城建成后，其销售形势和未来价格仍不容乐观。 杨四龙认为，目前该项目的施工方向为别墅和高层，如果别墅价格设定在1万元以下，应该很容易卖掉。 周边包括蓝波湾和共生创展在内的别墅项目销售情况很好，但高层项目不是很理想。 据记者观察，该区域联合举办展览会的洋房销售广告“惊人价格4800元/平米起，送1600元/平米豪装”备受瞩目。

这个区域的基础设施建设缓慢，也有可能给销售带来困难。

2008年竣工销售的蓝波湾项目，其周边基础设施至今变化不大，周边商铺多关门停业，开业者不足10人。 这个区域附近没有公共汽车设施，在一个小时的等待时间里，一辆出租车都没有经过。

当地另一栋大楼的负责人告诉记者，“即使资金充裕，这个项目也是烫手山芋，在严格的楼市调控下，惠州楼市今年也非常惨淡。”

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库存重压惠州楼市低首付、大降价频繁发生

经过记者胡廷鸿

根据惠州市房管局的数据，截至今年5月，惠州市可售房屋数量达到31135户，可售房屋面积3131006平方米，居多年高位。

年下半年楼市进入寒冬，惠州各地楼市成交量也开始大幅下跌。 根据惠州管理局的数据，去年10月惠城区的单手住宅变成了2676套，11、12月下降到了1362套和1820套。

今年一季度，惠州楼市成交量明显下跌。 数据显示，惠城区和仲恺高新技术产业开发区一手住宅成交数，其日均成交量为49套。 3月12日至4月1日3月后3周，惠城区和仲恺高新技术产业开发区一手住宅成交量分别为658、957、553套，日均成交量仅为103套。

从近4个月一手住宅成交均价走势来看，从去年12月至今年3月，惠城区和仲恺高新技术产业开发区一手住宅成交均价分别为6396、6023、5648、5415元/平方米，连续3个月下跌。

据悉，惠州楼市正经历空前存量房的重压，其中以惠城区和大亚湾为中心。 据统计，截至去年3月底，惠阳区和大亚湾目前最能销售的库存量约为11420套，从过去10个月平均每月666套的销售速度来看，库存需要约17个月才能完全消化。

访问惠阳淡水、大亚湾的记者表示，1成首付、开发商马特首付、首付、8、9成、7、3成等促销大楼随处可见，促销手段令人瞠目。 其中，位于大亚湾西区的御玺山大峡谷提出了“首付3万送4万”的宣传口号。 据了解，目前大亚湾楼盘成交均价已经下跌至5000元/平米左右。 该区域联合举办展览会的洋房销售广告“惊人价格4800元/平方米起，送1600元/平方米的豪华服装”，备受瞩目。 与此不同，在惠阳淡水新城区，一家楼盘推出“2888元/平方米的特价单位”横幅，引人注目。