“南京高科贱卖资产再遭质疑房地产专业的人士：交易价应达2亿”

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经过记者许金民

《每日经济信息》近日连续印发文案，报道南京高科( 600064，收盘价12.09元)贱卖资产的事情。

那么，仙林大学城中心区c分区商务办公室项目到底有什么价值？

昨天( 8月23日)，《每日经济信息》记者根据企业提供及现有数据，委托具有房地产判断壹级、土地判断A级资质的判断机构进行判断，并委托房地产上市企业专家进行计算。 两者都标志着南京高科贱卖行为成立。

即使用价格法辅助市场法，其售价也必须为2亿元。

这家配合《每日经济信息》的房地产判断企业曾为新希望( 000876，收盘价18.83元)等20多家上市公司提供判断服务，判断者根据公开数据简单计算后，得出“c地块商务办公室项目价值为7625，

他们计算的根据共有两个。 一、c地块规划建设用地面积4.07万平方米，总建筑面积10.24万平方米，其中地上建筑面积7.22万平方米，地下建筑面积3.01万平方米，土地采用性质为商业事务。 二、年4月27日，中建工业设备安装有限企业获得仙林大学城文澜路以东、文苑路以下北区地块，规划面积2.17万平方米，成交价1.05亿元，土地采用性质为商业事务。 判断方法是市场比较法和价格法的结合。

“根据中建工业设备安装有限企业的交易案例，这里的商用土地每平方米价格4838.71元，仙林大学城中心区c地块4月底的土地价值应该是1.97亿元，这只是土地之一。 ”该裁决者表示，“就房地产而言，c地块的商务办公楼项目已建成地上1层，表示地下3.01万平方米的工程已经完成。 地下建设价格通常比地面高，成都地下建设价格约3000元/平方米，南京更高。 按成都数据计算，c地块商务办公室项目地下建筑价格应在9030万元。 土地和不动产合计2.87亿元，扣除仙林商务8472.73万元债务，成交价应为2.03亿元，这不包括企业500万存款等资产。 ”

实际上，《每日经济信息》记者近日现场访问了仙林商务施工现场，计划的9层建筑已经建成了5层。 考虑到这种情况，我判断价格应该更高。

据判断工作人员称，江苏省立信永华资产对房地产估价有限企业给出的判断值偏低。 可能有两个原因。 一是没有考虑土地的上涨和土地的上涨，没有按市场价格计算。 二是没有存入已经完成的地下建筑。 针对南京高科提出不能使用市场法的理由，判断者表示:“他们的说法不成立。”

为了获得更充分的证据，《每日经济信息》记者委托了一家房地产上市公司的专家进行了会计。

这家上市公司的黄先生说:“要计算c地块的土地价值，最好按照大楼的地价进行计算。 考虑到工业设备安装有限企业持有的土地单方价格为4838.71元/平方米，容积率为3，楼房地价应为1612.9元/平方米。 c地块土地价值应当为土地面积4.07万平方米，容积率2.7，土地价值1.77亿元。 ”。

关于完成的房地产报价，黄先生提供了两种做法。 一是与上述判断机构一样，按3000元/平方米的建安价格计算，地下建筑成本为9030万元，土地现值扣除仙林商务8472.73万元的流动负债，成交价应为1.82亿元。

第二种方法是按投入金额估算。

南京高科表示，c地块的商业办公楼项目目前共投入1亿9000万元，“如果这其中不包括7934万元的土地购置价，将投入价加上c地块目前的价值扣除债务，最终成交价应该是2亿8200万元。 1.9亿元包括7934万元土地购置价的情况下，算法仍应是投入价1.1亿元，成交价2.02亿元。 ’黄先生说。

关于这些估算方法，黄先生说没有优劣之分。 “最关键的是看地区，如果这个地区开发度高，商业氛围好，估计的交易价格会低一些。 如果地区开发程度不高，商业氛围不好，报价的交易价格可能会高一些。 从地图上看，仙林大学城附近的开发程度还很高。 ”。 对于南京高科最后以7625.34万元抛售项目，黄先生感叹:“那确实太低了。”

需要注意的是，上述两位专家计算的做法都是以价格法和市场法为辅助。

对比独立判断机构和同行给出的估算结果，《每日经济信息》记者昨天联系南京高科的董秘谢建晖请求回应，但无奈未接电话。