“观点碰撞 二三线城市房地产仍有黄金十年？”

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各位记者杨宠强朱玲翟敏表示，海南博鳌

由《每日经济信息》报社和观点媒体共同主办的博鳌房地产论坛昨天进入第二天的议程，论坛保持了第一天的精彩程度，

在昨天的博鳌房地产论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟再次重申了他最近非常有影响力的观点——“房地产业结束黄金十年”。 中原集团主席施永青也在演讲中谈到内陆楼市“期待短期内长期慎重”，认为城市化进程缓慢将影响房地产业的快速发展机会。

但是，来自哈尔滨的开发商宝宇地产董事长龚保民认为，二三线城市还有黄金十年。 “在二三线城市，未来房价走势一定会上涨，同时10年内一定会上涨。 ”这个故事让参加博鳌房地产论坛的700位开发商眼前一亮。 / BR// HR// BR// HR// HH /所有政策都有规定[/BR// HR/] [/BR/] [/HR/] ]“可以肯定的是有四个方面。 是动不动就建许多房子，动不动就完善住房保障体系。建部政策研究中心主任陈淮非常肯定地说。

在此之前，刚刚被中房集团董事长孟晓苏曝光为“不注资”的陈淮请孟晓苏谈谈政策方面的问题。 下半年的政策到底是继续加代码还是放松？

陈淮没有正面回答这个问题，而是说了个笑话，在台下哈哈大笑。 “上帝说让我看看我能活多久，但上帝说这太难了。 之后，我说要讨论下半年出多少政策，但上帝说那要看你能活多久。 ”。

随后，陈淮向开发者提供了上述四个建议。 另外，我希望房地产业在拆除政策时，不要把所有政策都作为宏观调控政策。 例如，我们谈论的是通货膨胀，要维持国民经济的稳定运行，就需要调整利率，不一定会走向房地产。 无论房地产繁荣还是低迷，利率都必须上升。 另外，税收政策、住房保障及增长保证、民生保证、就业保证等政策与房地产宏观调控无关。

工业的增长不支持许多农民进入城市

孟晓苏为中原集团

“我昨天晚上说了预计短期的房地产价格和交易量会上升，但从长期来看，中国的房地产其实很令人担忧。 ”。 施永青认为房价上涨是早晚的事，很可能会引起中央政府进一步的宏观调控，他非常担心。 更令人担忧的是，房地产行业城市化前景过于乐观。

“现在每年有1000万以上的农民进城，这种状况能永远维持下去吗？ 农民城市化的基础是工业化，只有城市工业迅速发展，才能为农民工作。 如果工业不增长，就不可能有这么多农民进城。 ”

施永青没有看到中国工业未来的快速发展速度。 他认为，不处理基层民众的诉求，就不能提高工业化程度，现在产能过剩，这是未来房地产诉求面临的大问题。

他指出，未来的竞争不能光靠政策、地价上涨，开发者必须在管理能力、市场能力、监控价格的能力和产品质量上具有领先于其他开发者的特点 农村市场是转型的商机吗？

房地产市场的黄金十年是否还能持续还是个未知数，但很多参加论坛的地产商表示，依靠自己的特长，可以找到未来地产业的新途径。

认为“二三线城市仍有黄金十年”的宝宇地产董事长龚保民认为，中央政府出台优惠政策鼓励地方政府大量建设廉租房和保障性住房，地方政府在三五年内建设现有城市区域内的保障性住房， 未来十年，地方政府必须通过土地运营来处理这笔资金。 因此，他对二三线城市未来十年的房地产非常期待。

他还认为，广阔的农村市场是“未来房地产快速发展转型的商机”，如果有人先占领这个地区，就会有人占领商机。

汤臣集团英俊的汤咖啡说:“在上海建造了五星级酒店、服务住宅和甲级办公楼。 汤臣一品的概念是浦东需要这样的项目。 如果建造一点面积小的东西，单价可能会更高，销售可能会更理想。 所以汤臣集团的概念不是最大的利益，而是为上海浦东做一套。 ”

世邦魏理市中国区首席运营官金勇则对开发商大量采用“外脑”，将一点点的业务外包给服务公司，可以弥补自身专业性和管理水平的不足

高价拍摄的昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌，为台下的开发商带来了企业“死而复生”的经验。 2008年经济危机时，他通过折价出售高价拍卖的土地还债。 “我建议你成为住宅的房地产快速开发商。 试着致力于建立一点商业不动产。 投资回报比时间长，但最后充当中流砥柱的是商业房地产。 ”

公司的房子是

br华远集团总裁任志强:

任志强多次持续“看多了”的态度，认为从长远来看，房价一定会上涨。 但是，他也坦言“全国进入负增长的可能性很高”。

任志强引用7月份的房地产数据称:“7月份，整个东部地区首次进入负增长，东部地区约占房地产市场的70%。 在东部地区全面进入负增长阶段的情况下，全国很可能进入大幅负增长。 ”

他预计下半年供应将迅速增加。 据他介绍，4月公布《国十条》时，大部分房企投资决策已经完成，该买的土地也买了，该开工的也开了，新开工增长特别快，下半年到明年年初有大量市场供应。

市场供应将迅速增长，但对于下半年的销量，任志强并不乐观，他表示:“下半年的销售情况虽然比上半年好，但无法完成原定于今年的销售计划，但

他解体了，但从公布的半年报纸来看，最好的房地产公司也没有达到时间过半、目标过半的业绩。 今年上半年公告上最好的是万科，销售金额激增，比去年同期上涨近20%，其中一个重要原因是小幅降价。 但实际上万科的销售面积比去年减少了8%。

任志强表示，从数据分析，下半年总供应量将增长50%，但销售少于上半年，年8亿平方米左右，比2009年减少15%~20%

任意志强还逐一分析了下半年可能发生的量涨、量涨、量跌、量跌等多种情况。

他认为，价格不下降，销售回升是最好的情况，对开发者和国家都有好处。 他认为，由于价格没有大幅下降，税收不会下降，经济不会大跌，销售增长将拉动中国经济。 中原集团主席施永青:/BR// HR// BR//中原集团主席施永青:/BR// HR// HR//老宅改造提高诉求 二线城市以刚性诉求为主，上海、北京等大城市投资比例必然较高。 ”中原地产集团董事局主席施永青的讲话备受瞩目。

和前一天的论坛上樊纲、朱中一等人一样，施永青也在论坛上提出货币泛滥，这是房价大幅上涨的助推。 唯一的不同是，他很久没有看到中国的房地产业了。

nbd :住建部政策研究中心主任陈淮说，1979~2000年间建造的旧房将全部拆除，这将为中国房地产业注入新的诉求。 另外，中国每年有千万以上的农民进入城市，这在楼市今后的十年中还值得期待吗？

施永青:旧房子的改造不会增加诉求，而是增加空。 城市旧区的改造一般是将容积率低的房子建设在容积率高的高楼上，但没有因拆迁而增加诉求，只有城市化才会使诉求激增。 农民大量进城会增加诉求，但让他们进城的前提是中国工业大幅扩大后，会增加大量就业机会，但现在还不行。

nbd :你觉得一线城市和二线城市的房价趋势怎么样？

施永青:一线城市大楼是全国资金购买的。 因为这个当地的普通居民买不起。 但是二三线城市首先是刚性诉求，两种类型的城市房地产价格增长趋势不同。

nbd :中原地产在内陆30个城市有分店，你觉得未来二手房市场前景如何？

施永青:一线城市的市场可能很成熟，但很多城市的房地产刚刚开发，不在居民手中，没有销售。 这些城市的二手房市场还需要一段时间才能形成，现在还不是进入的时机。

nbd :一些城市的住房租金价格在宏观调控下有所上涨，原因是什么？

施永青(预定购买者的一部分转移到了租赁上，但由于市场上可租赁的房源少，导致了租赁价格的上升。 今后上市的物业税可以强制开发商和业主将未售完的物业和空放入房源进行租赁。 / BR// HR// BR// HR /中房集团董事长孟晓苏:/BR// BR// HR /反向抵押贷款防止房地产腐败

不料，中房集团董事长、中国公司联合会执行副会长孟晓苏个人演讲的第一份，是一份看起来与房地产没有太大关联的复印件——住房反向抵押贷款。 他说，这种产品可以防止腐败和炒房，消除可征收的“遗产税”。

“现在许多官员腐败的时候已经59岁了，那时正在捞一把。 例如，国土资源部的原部长因为500万的受贿而放弃了自己。 有钱的老人，为什么有必要受贿？ 不是没有这种反向抵押贷款吗？”

孟晓苏认为，除了反腐外，为了住房反向抵押贷款的好处，还有一方面，启动不动产金库，补偿老年人的生活 二、消除经济顾虑，快乐延长生命三、增强生活信心，保持社会尊重； 四、保护弱势群体，有利于社会稳定五、遗产征税后，可以依法避税。 根据

孟晓苏先生的说法，老人将房子抵押，一个月能拿到多少钱呢？ 例如，65岁的男性，房子的现值为380万元，平均寿命为12年。 这样的话，每月可以得到2万元，而且会持续一辈子。 拆散女性，一般女性比男性长寿，所以每月收入少，计算下来一个月1.4万元。

“中国有10%的老人没有孩子，所以指望孩子养老是不可能的。 调查显示，许多老人想加入这项保险。 有了这个保险，你就会有另一个选择。 也就是在家养老”，与保险机构关于中国老人必须把房子留给孩子的疑问进行比较，孟晓苏说。

孟晓苏还明确表示，目前法律不完善的问题已经得到处理，住房反向抵押贷款应该可以开始。 / BR// h /住建部政策研究中心主任陈淮:/BR// h /研究员 ”8月13日，在博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮说。

“房价只是表象，政策也只是对客观规律的主观认识，并不一定符合客观规律。 ’在这次论坛上，陈淮指出中国房地产市场有很多严重缺陷，不仅仅是房价、供应量、政策方面。 其中，市场化淘汰机制缺失、产业风险配置不均衡、交易主体不足、市场诉求早熟成为制约房地产快速发展的四大缺陷。

在过去的十年中，资源集中在现代化的北京、上海、广州等地的建设上，必须承认这样的事实。 大城市相对于我们整体的快速发展水平太超前了。 政府也在加大呼吁早熟的力度，如不恰当的约定、炒面的赚钱效果、3代集资支付首付等。 买房需要资产积累能力、抗风险能力。 但是，大多数家庭没有这样的能力。

“房地产在过去十年中过度依赖少数沿海大城市市场。 依赖这座高端大厦、依赖富人、依赖投资诉求维持繁荣的产业，仍然是脆弱的产业。 目前几乎找不到被市场淘汰的实例表明市场发展迅速且不成熟 ”

他还指出，政府在出售第二块土地时将第一块土地的收益拿走，最终将土地增值收益带来的财产风险转嫁给了顾客。 比如，老百姓花100万买的房子，如果花200万卖了，就算觉得赚了100万，但是如果想买同一个地区的房子，重置价格还是200万。

在银行贷款中，客户因利率、贷款贷款等因素而不公平地归纳产业配置风险，客户因自身信用而为开发商提供担保。 在贷款的未来二三十年中，利率远高于现在的概率为95%，低于或不到现在的概率为5%。

他认为税负不是调控房价的工具，政策也应抑制不合理的投机过度诉求，持续促进房地产(包括土地和投资)相对有效的供给增长。 北师大金融研究中心主任钟伟: [/BR/] [/HR/] [/HR/]北师大金融研究中心主任钟伟:/HR// BR// HR//房价统计体系有问题[/BR/] 8月13日，在博鳌房地产论坛上，知名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，他不认为目前中国存在可见的房地产泡沫，当然不排除一线城市存在这种投资诉求的可能性。

“长期以来，中国经济在保持经济增长率、货币稳定、经济增长转型三个方面必须做出取舍。 ’他表示，目前中国政府选择了转型经济增长和稳定货币，放弃了对10%以上经济增长速度的追求。 本届政府和下届政府都将面临货币稳定、经济高速增长、经济增长方式转变三个难题。 如果不能处理这个问题，不排除年后中国经济急剧调整的可能性。

在当前的经济政策环境下，钟伟预测，如果政策中没有新增任何东西，第四季度开始稳定房地产价格，销量将温和回升。

此外，我认为目前房价体系的统计存在严重的问题。 例如，新盘进入低价市场，但在价格统计中并不清楚。 统计局目前只统计了70个大中城市，不包括300多个地级市和2800个县，如北京、上海、深圳、杭州等城市，储蓄住房交易已经占市场交易量的70%以上。 新房价格在房地产价格上的代表性明显下降。

“我不认为中国存在明显可以关注的房地产泡沫。 当然一线城市可能存在投资诉求，但问题是这些投资诉求是合法的还是违法的，市民是否有保护和掠夺财产免遭通货膨胀的权利。 ”钟伟说，保障性住房可以处理中低收入群体的居住尊严问题，但不能处理中低收入群体对房价的投诉和民众对房地产领域的不满。 保障性住房只提供居住功能，不提供财富增值功能，民众对房价的不满使得他们无法参与财富增值的过程。

“未来三年，地方政府的投融资平台将分类、规范，土地募集、高价出售将更加困难。 因为土地拆迁价格会上涨。 ’他认为房价是货币现象，对政府来说房价是财政现象。 因此，地方政府高度依赖土地财政，投融资平台的信用和土地招商引资带来的收益成为地方财政的首要收入。

我们认为，如果房地产短期内未来2~4个季度的价格稳定量上升，未来时间将较长，实际上价格上涨量将趋于稳定。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码