“房地产信托抵押率下降 系统性风险面临再判断”

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最近房地产信托密集发行，部分产品在收益率突破10%后仍持续上升，在高端理财市场得到投资者的热烈支持。 并且，在楼市调控的环境下，地产商紧紧抓住信托的救命稻草融资，这类产品的系统性风险也不容小觑。

《每日经济信息》记者昨天获悉，银监会近日在全国范围内与信托企业房地产信托产品进行了较大规模的“自我调查”行动，目的是重新判断信托风险。

在此背景下，一位信托企业相关人士向记者表示，目前信托企业还在谨慎从事房地产信托项目，抵押率也从此前的五成降至四成以下，进一步加强了内部风险控制。

不动产信托项目的抵押率下降

《每日经济信息》记者调查显示，为了降低风险，信托企业近期降低了房地产信托项目的抵押率，至此，前五成降至最多四成。

据悉，90%以上的房地产信托为融资类产品，信托企业要求房企抵押土地、房地产等资产，随着房地产调控的风传高涨，房地产信托项目的抵押率也有下降的趋势。

业内人士表示，“例如，担保资产的判断价格为10亿美元，当初通常为5亿美元，但现在最多不超过4亿美元，中小开发商只有3亿美元。”

对此，深圳一家信托企业的负责人表示，这一轮的房地产调控可谓“史上最严格”，但由于外部环境恶劣，为了安全起见，信托企业必须及时降低抵押率。

公开数据显示，近三个月房地产信托发行规模已经超过去年全年水平，平均收益率也从去年的9.57%上升到10.12%，一个产品的预期收益率最高达13.5%。

“信托产品承诺收益率达到13.5%的，住房企业向信托企业支付的融资价格至少为20%。 否则，信托企业不会愿意冒这么大的风险。 ’一家信托企业从事实务的人说。

关于上述融资价格的具体构成，上述人士表示:“其中13.5%为客户收益率，银行根据募集规模收取3‰的托管费和1%至2%的代理销售费，剩下的约5%为信托企业所有。”

上海某信托企业负责人表示，信托企业作为独立的法人，是专业的资产管理机构和第三方资产管理机构。 到现在为止，不动产信托在展示期间、收益率、本金都得不到保障的概率很低。

据这些人介绍，房地产开发项目税前利润通常在40%以上，总投资额20亿美元，抵押10亿美元的土地资产，开发商通常可以得到金融机构3-4亿美元的融资，剩下的是自由资本。

“与整个项目40%的高收益相比，为其中3亿至4亿的借款支付20%的利息，完全在开发商的允许范围内； 10亿土地资产定为3-4亿的价格，风险也在信托企业的控制范围之内。 ’这些人进一步分解说。

系统风险面临重新判断

《每日经济信息》记者据知情人士介绍，近几个月，银监会已经在全国范围内对信托企业房地产信托项目开展了“自我调查”活动，目的是判断房地产信托项目的风险。 特别是《限购令》出台后，市场持币观望情绪浓厚，房企现金流来源不足。 由于各种调控政策导致的市场成交低迷，住房企业的财务压力剧增。

诺亚财富管理中心高级研究员李要深表示，集合型信托产品的投资门槛通常在100万元以上，投资对象集中在民营银行高净值客户、信托企业培养的高端客户和公司法人，这些投资者承受风险的能力比普通投资者高，但对产品风险也同样重视

银监会也以对投资者负责为根本，行使市场监督职能。 信托产品进入大规模展期，对市场产生不良影响，将通过降低信托企业资质和评级、限制业务开展等方式对信托企业进行处罚。 ”

对此，业界一位知情人士表示，许多信托企业即使有产品投资错误，也要自己承担，不将风险转嫁给客户，这几乎成了行业的“潜规则”。

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