“进军商业地产 险资整体收益率或增45基点”

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经记者徐子莫葛翠万敏此前从上海、北京

获悉，保监会8月下发了关于保险资金投资渠道的文件，从而拓宽面临2万亿元配置压力的资金出口。 《每日经济信息》以前报道过。 8月5日，

对于急切等待危险资金的《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)终于出台，外界最关注的危险资金投资房地产资金上限问题，《办法》明确指出:“危险资金投资房地产的账面余额， 投资房地产相关金融产品的账面余额不得超过保险企业上期末总资产的3%。 两个项目合计不超过保险企业上期末总资产的10%”。

事实上，保险公司对房地产投资的意愿早就没有被压制。 据《每日经济信息》记者介绍，在中国保监会下发《办法》之前，7月30日，中国顺利以6.13亿元拿下深圳福田中心区南区一片地块。 时隔4天，中国人寿财富粗略地以近26亿元的价格获得了杭州钱江核心区的商业用地。

到目前为止，政策不允许保险资金直接进入房地产行业。 各企业用不动产的实际操作加以掩盖，用“自家用”名义的擦边球方法回避了政策。

《办法》出台后，保险企业与房地产有关的投资比例得到了确定，推动保险企业投资房地产的步伐，自建办公楼无疑成为了进入房地产行业最快的途径。

收益的变化

商业房地产诱惑带来的收益率为6%~8%

保险企业在《保险资金运用管理暂行办法》出台前就被房地产行业列为“潜伏”

写字楼市场备受欢迎

8月3日，中国人寿浙江省分企业获得杭州钱江新城一地块，费用25.97亿元，折合楼价为9043元/平方米 根据搜房网的数据，杭州钱江新城区目前的房屋均价为3.2万元/平方米。 办公楼的租金平均为2.6元/日平方米。 与住宅相比，写字楼的高收益让很多投资者望而却步。

“杭州商业地产研讨会”上，根据仲量联行的统计数据，从今年开始，钱江新城将新增111万平方米的写字楼供应量，其中金融类公司将成为主力客户群。

从杭州写字楼的房地产市场来看，除了世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际以及坤和中心等少量甲级写字楼项目外，甲级写字楼可以算。 有业内人士预测，明年杭州将迎来甲级写字楼高峰，市场诉求约22.6万平方米。

虽然出国寿能通过这个地块获得多少利润还不能简单估计，但国寿以前的办公楼项目的收益可以提供一定的参考。 据国寿地产有限公司消息，“朝阳门cbd商圈中国人寿大厦、金融界鑫茂大厦和中国人寿中心大厦，总建筑面积超过27万平方米，年租金收入超过1.9亿，对企业维持良好的经营业绩起着重要作用。 ”

房地产可以应对通胀风险

翟才证拆师郭思治表示，保险资金在房地产上的投资上限为保险企业上期末总资产的10%，远远超过市场预期的5%， 意味着有超过4500亿元的保险资金

尽管保监会多次强调保险资金不能直接从事房地产开发建设。 不过郭思治认为，保险公司不能直接参与房地产开发的直接投资，但可以通过资本市场直接进入房地产公司。 以商业地产投资为例，由于商铺租金收入近期有所上升，据估计，资金在这一领域的投资转化率将达到6%至8%，远远超过目前投向债券的平均收益率3.5%。

据相关人士介绍，只有一家保险公司，房产租金年收益约1亿~2亿元。 业内人士也指出，房地产作为保险企业债务匹配的工具之一，可以作为在通货膨胀环境下对抗通货膨胀风险的产品。 在低通货膨胀环境下，也可以代替部分固定收益类产品。

收益率或上调45个基点

商业地产的投资转化率通常按6%~8%计算，湘财证券拆师叶青对记者进行了简单模拟。 投资渠道开放前，假设保险资金配置中存款占比30%，收益率3%。 债券占50%，收益率占4%； 权益类为15%，收益率为10%； 基础设施为5%，收益率为6%； 总收益率为4.7%。 假设投资渠道放开后，存款占比25%，收益率3%； 债券45%，收益率4%； 权益15%，收益率10%； 基础设施5%，收益率6%； 不动产和pe为10%，收益率为8%； 总收益率为5.15%，比此前的4.7%提高了45个基点。

招商证券保险分析师罗毅也表示了同样的解体，指出房地产投资和债权投资计划将提高保险资金运用收益率的30个基点。 “假设保险公司以10%的上限投资房地产，长时间投资的收益率将在5.5%的基础上上升20个基点以上。 债权投资计划的收益率为6%~8%，从长期来看，投资收益率可以提高到12~15个基点。 ”罗毅指出。

虽然保险公司的热情高涨，但是落下的房地产市场和各种各样的空开盘率的传闻，考验着保险公司的投资能力。 叶青指出，商业房地产对债券投资可以提供更高的收益率，但也存在风险，其不确定性在于保险企业与房地产企业的关系如何、能否找到好的项目、识别项目优劣的能力如何。

保险公司走势

投资新规出台前，保险公司大块土地

8月5日，保监会发布了《保险资金运用管理暂行办法》[以下简称《办法》] br/] 7月30日，中国平安在没有竞争对手的情况下，以开盘价6.13亿元拿下深圳福田中心区南区的一片地块。 占地1.15万平方米，建筑面积12.8万平方米，该地块旁边是正在建设的平安国际金融中心、正在建设的平安金融中心

8月3日，浙江省杭州市国土资源局宣布，钱江新城的标签为“杭政存出[ ] 中国人寿北京总部有关人士表示，由于没有同行的竞争对手，杭州地块拍卖非常顺利，以25亿9700万元的价格顺利认购，这片土地未来的用途是自建办公楼。 据新闻报道，地块面积35894平方米，价格25.97亿元，折合楼价为9043元/平方米。

《每日经济信息》的记者知道，在保险业中，购买不动产已经不是秘密。 从2006年开始，保险企业开始以“曲线”进入房地产行业。

据业内人士介绍，保险公司介入房地产的方法之一是自建或持有房地产。 房地产研究中心印发的报告显示，2006年至2009年底，保险企业购买的办公楼面积超过120万平方米，总投资约200亿元，已有近10家外资保险企业进入房地产投资行业。 仅2008年一年，保险企业购买的房地产累计达20万平方米，且大部分集中在北京金融街区域。

“自用”名义的办公楼

在中国人寿浙江省分企业购买土地之前，太平人寿浙江分企业和本人寿浙江分企业等企业分别将杭州庆春路广利大厦和平海国际大厦的楼层作为办公楼，

但是，《每日经济信息》记者表示，各保险企业总部建设办公楼的现象非常普遍。 中国生命、人保、平安、泰康、太保、太平、生命生命生命、收藏夹生命等企业在北京金融街、cbd区、上海、深圳等一线城市的黄金地段购买或自建办公楼。 其中以自己名义购买的办公楼有相当一部分用于对外租赁。 据业内人士介绍，迄今为止，保险公司以购买办公大楼的“自用”方法打出了“擦边球”。

2007年11月，中国平安以16.568亿元的价格获得深圳福田区的商业用地，用于建设中国平安集团总部。 2007年12月，中国太平在毗邻金茂大厦的上海小陆家嘴核心地区出资建设太平金融大厦，占地9259平方米，造价达22亿元。

今年3月，中国人寿由旗下的国寿地产有限企业(前身为北京中保信房地产开发有限企业)开发建设中国人寿大厦，受让张家港保税区京港置业有限企业股份。

另外，中国平安旗下的平安不动产、平安信托和地产商积极合作，指挥在北京、上海、深圳等地开发商业不动产项目。

做好转岗准备

通过自用房地产曲线进入房地产的，保险公司也悄然搭建房地产平台，积极储备项目，募集人才，寻求合作，房地产投资细则出台， 《每日经济信息》记者了解到，国寿、太平、平安、太保、人保等一线保险公司，已经通过旗下的理财企业积极研究房地产项目，为投资部门的长期战术性项目储备奠定基础。

中国人保董事长吴炎表示，人保在基础设施和房地产行业准备较早，建立了人保投控和人保资本两个专业化的投资平台，形成了相应的市场化队伍，并已积累了一定规模的项目资源。 人保投控与金融街控股集团签署了战术合作协议，双方计划在金融机构投资房地产行业的政策研究、项目开发方面进行合作。 2009年底以来，人保投控对相关业务员进行了3次房地产投资业务系列培训。

中国人寿集团通过国寿地产股份有限公司的曲线进入房地产。 据新闻报道，该企业目前正在招聘电气、设备工程师等招聘人员，深圳企业也在招聘专业工程师和设备工程师。 该企业目前拥有朝阳门cbd商圈中的中国人寿大厦、金融街鑫茂大厦、中国人寿中心大厦3个项目。

“保监会不允许投资住房类房地产、直接投资商业房地产、参与房地产开发，因此保险企业通常通过信托、入股房地产企业等方式参与房地产。 ”湘财证券拆解师叶青介绍说，保险企业通过曲线介入房地产。 拥有

信托平台的平安在房地产市场有不小的动向。 平安信托与金地集团、绿城集团等先后签署合作协议，据数据显示，截至2009年底，平安信托累计开发19个房地产项目，总投资额163亿元。 迄今为止，平安信托的资本金增加到70亿元，意在为商业房地产和基础设施发挥特点。

首都经济贸易大学金融学院保险系教授庞国柱对《每日经济信息》记者说，保险资金进入房地产领域不太容易管理。 但许多业内人士表示，保险资金进入房地产是未来快速发展的趋势。

黑龙江社科院研究院孙浩进指出，西方国家保险资金运用已成为社会快速发展的重要支柱，外国保险企业资金运用率在90%以上，运用行业涉及股票、债券、房地产、抵押、担保贷款，我国的保险

对话专家

10%的投资上限是合适的

记者万敏在北京

]《保险资金运用管理暂行办法》 他认为保监会规定的保险资金投资房地产上限占保险资产的10%比例是合适的，同时未来保险资金的投资渠道应该更加多样化。

NBD :您认为10 %的投资比率合适吗？ (/br/) )/br/)王绪瑾( 10%的比例很合适，与国外相比这个比例很低。 海外的情况以10~20 %的比例不同。 从保险资金投资目标的基本来说，必须满足安全性、流动性、盈利性，获得投资收益以满足资金安全的需要。 从这些方面来看，保险资金的投资渠道多样，必须控制投资比例。 渠道多元化有助于投资收益，控制投资比例有助于控制风险。 目前，我国的资本市场和房地产市场不太完整，所以为了控制风险，我们决定的比例更低。

nbd :你认为目前国内保险企业在投资管理、风险控制等方面有能力投资房地产领域吗？

王绪瑾:我认为目前保险企业有投资房地产市场的能力。 保险资金的运用有间接投资和直接投资两种方法。 间接投资是指可以委托中介商或资产管理企业进行投资。 目前许多保险企业设立资产管理企业研究管理保险资金的运用并积累了经验

nbd :保险资金投资房地产市场的过程中，有那些问题是需要注意的吗？

王绪瑾:未来保险资金的投资渠道应该更多元化。 但是，首先要夯实市场经济基础，完善完善法律法规。 只有当企业真正面对市场，实现利润最大化时，才能提供优质服务的保险企业才能盈利，从而提高保险领域的竞争力，为今后越来越多的保险优惠创造条件。

从技术上讲，这几年保险领域也在积累和吸引人才，但市场经济的经验积累还不够。 经验和理论是目前最需要的。

并且，必须在加强领域自律、尊重国家法律规则、面对市场的前提下，使领域的优势最大化。 要使中国保险领域的自律组织真正成为中国保险领域优势的代表。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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