“大成股份7万/亩甩卖淄博土地 利空当成利好炒”

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经过记者牟璇

3月31日，停牌2月的大成股( 600882，收盘价14.04元)披露了重大资产重组计划。 企业变卖全部资产，购买华联矿业100%的股权，变身为以铁矿石开采为主力事业的矿业公司。

在当今“矿为王”的时代，上述新闻被市场理解为一大利好。 复刻后，大成股收7个涨停板，区间最大涨幅接近130%，同期大盘涨幅仅为4.4%。

但是，《每日经济信息》记者调查显示，大成股份旗下有多块地块，其中5块被归入商业、居住、公共设施用途，以市场价格为参考，远远超过计划注入铁矿资产的估计值。 因此，仅从企业重组计划来看，此次资产重组对大成股来说是彻底的收益空！

记者参照周边土地价格估算企业土地价值约28.9亿元。 在企业公布的重组计划中，这块土地价值不超过1.87亿元，平均价格仅为7.04万元/亩。 年末，大成股份净资产3.53亿元，考虑到上述土地价值，企业实际净资产将达到30亿元以上，远远超过拟投资资产华联矿业的19亿元预估值。

但是，在重组计划中，净资产估计值仅为3亿8000万元，与上述估计数据相差甚远。 相反，华联矿业净资产估计值的增值率达到130%。

大成股票对于资产注入会大幅升值，但是对于自己的土地，用“白菜价”来衡量的逻辑是什么？

拥有177万平方米的土地

表面上，业绩平平的大成股难以进入投资者的视野。 但是，有相关人士表示，大成股拥有大量土地，其中相当一部分是商业用地，上升潜力巨大。 但是，企业对多年来掌握的土地讳莫如深，没有完美的披露。

“我们认为这块土地的一部分对企业来说是最大的无形价值，但是这次企业以这么便宜的价格带走了这块宝贝。 如果重组成功，继承这部分资产的反面接受方无疑会占有巨大的便宜。 ’上面的人是这样说的。

《每日经济信息》记者翻阅企业公告后得到的数据证实了上述知情同意权的评价。

2006年1月24日，大成股份董事会通过了《控股股东用非现金资产抵消企业资金的议案》。 大股东为淄博市淄川区聊斋路1号(以下简称聊斋路1号(以土地偿还债务，面积6.17万平方米)。

2009年11月20日，根据企业董事会决议公告，企业决定以淄川区寨里镇袁家村西聊斋路2号(以下简称聊斋路2号)的土地开采权为抵押物，与齐商银行体坛支行签订抵押担保借款合同。 这表示聊斋路2号的土地也是企业的全部，面积为6.18万平方米。

此外，大成股份年报显示，企业还贷款抵押其他6处土地，分别为张店区洪沟路25号、张店区东三路北首、企业东、淄川区罗村镇土地、张店区宝石镇土地、张店区湖田镇商家村北土地。 上述土地开采权也必须是企业的全部，这些地块的面积分别为37.55万平方米、6235.34平方米、1.71万平方米、113.32万平方米、6.31万平方米、5.25万平方米。

综合以上数据，大成股共有8块土地，总面积约177.11万平方米，折合2656.65亩。 这片土地的现状到底怎么样？

许多土地开始商用

根据当地政府相关文件和企业公告，大成股多数土地位于市中心，面临搬迁，这部分土地未来上涨潜力巨大。

张店区洪沟路25号，张店区东三路北首，企业东边的土地在搬迁范围。 企业在张店区的主要土地是洪沟路25号地块，是企业总部和主要生产基地所在地，所占面积大，约37.5万平方米。 张店区东三路北首，企业东土地毗邻洪沟路25号。

根据淄博市城市规划( 2006-)，中心城市东部化工区是指东一路、杏园路、东四路、商城东路的包围区域，主要包括本制药、大成农药等4家大型化工企业。 这片土地用地的性质被工业调整为居住、公共绿地或公共设施等用地。

并且，根据企业年7月3日的公告，淄博市政府对东部工区搬迁公司的总体规划，企业计划搬迁到齐鲁化工区。

川区寨里镇袁家村西聊斋路1号、2号土地面积共约13.48万平方米。 根据中国招标网《国有土地开采权拍卖公告》，上述土地规划用途为住宅、商业。

另外，张店区宝石镇6.3万平方米的土地是企业子公司鲁昊企业的所在地，也有搬迁的可能性。 张店区湖田镇商家村北5.25万平方米的土地已是部分房地产所在地。

面积最大的罗村镇地块，占地约113万平方米，为原山东洪山铝土矿开采的土地，用途设定为工业用地，聘用年限设定为50年，企业原控股股东淄博市财政局以155.48元/平方米的价格，为大成股清偿1.76亿元的债务。

由此可知，8个地块中有5个改为商用，总面积为57.48万平方米。

在当今“寸土寸金”的时代，大成股对自家土地的估值竟然在1亿8700万元以下。 在业内人士的指导下，《每日经济信息》记者从企业土地抵押贷款、当地土地出让市值、房地产价格等多个角度对企业土地价格进行了估算，最终显示大成股份有限公司的土地价格被大幅低估。

班级的市价是估计值的28倍

丰富的土地储备和商用化变更后的增值潜力，在大成股份重组计划中，显得相当“廉价”。

根据大成股份重组计划，截至2009年12月31日，企业无形资产(年报中软件等无形资产净值数十万元，大部分为土地开采权( 1亿8700万元)。 按177.11万平方米( 2656.65亩)计算，大成股每平方米土地价值约105.58元，每亩单价7.04万元。 在这个“寸土寸金”的时代，这样便宜的地价符合淄博当地的实际行情吗？

淄博市国土资源局网站本身有《招标成交结果公示表》。 结果公布于年3月31日，地块位于张店区新村西路111号，用途为商务金融用地、城市住宅用地。 土地面积8969.71平方米，成交价格2650万元，每平方米价格约2954.39元，是大成股份预估单价105.58元的28倍。 根据网络地图，该地块距离大成股份有限公司张店区洪沟路25号只有4公里。

有趣的是，根据这种资产出售的判断，大成股份拥有的土地没有任何附加值。 但是，在华联矿业的判断中，判断拥有的土地的采用权增加了附加值。 在重组计划中，关于华联矿业的土地开采权，有报告称“土地开采权由于市场的供求和资源不足而价格上涨，形成了判断的附加值”。 在重组计划中，企业为什么要“加厚”这个薄？ 按市场价格计算，企业这部分的土地价值到底是多少？

●估算1 (根据住房贷款法住房贷款的土地价值约8亿1500万元)

大成股份的大部分土地在银行进行了抵押贷款。 根据银行的足价抵押，通常按土地价值的6成给予相关土地的抵押额。 从大成股份的土地担保状况中，可以基本恢复该土地的价值状况。

大成股份重组计划中提到了资产的抵押、担保、担保、诉讼情况。

相关土地包括:

1.2009年4月7日，企业与中国建设银行股份有限公司淄博张支行签订了最高额度抵押合同，最高额度为2.15亿元。 张店沟路25号37.55万平方米的土地开采权(淄国用2022年第a01202号)，张店区东三路北首6235.34平方米的土地开采权)淄国用2002年第a01203号)，企业东1.71万平方米的土地开采权)，淄国用2002年第a01202号

2.2008年8月1日，企业与中国工商银行股份有限企业淄博分行签订2008年张店(当)字第0062号最高额度抵押合同，最高额度为2.67亿元，由企业在位于淄川区罗村镇的113.32万平方米土地开采权(淄国用)第c00999号)提供抵押担保，

3.2008年6月20日，企业与中国银行股份有限公司淄博分行签订了2008年淄中业高押字002号的最高抵押合同。 最高金额为677元，由鲁昊企业以位于张店区宝石镇的6.31万平方米土地开采权(淄国用)字第f00117 )提供抵押担保，年12月31日账面价值为280

由此可见，截至企业重组判断，企业157.80万平方米的土地在银行办理抵押贷款，占企业所有土地的89%。 这块土地的银行贷款总额为4亿8900万元。

根据足价抵押，银行给予的额度大致为企业土地价值的6成左右，恢复上述157.8万平方米土地，真实价值约8.15亿元。 远远高于企业1亿8700万元的无形资产。

●估算2 (类比法得出的土地价值合计约为28.9亿元

对大成股份全区划，参照同类地块的拍卖价格和其他评估方法，《每日经济信息》记者粗略统计，上述8个地块价值28.9亿元左右。

首先看张店区住宅土地拍卖价格，去年9月7日，山东光彩银星拍卖有限企业拍卖地块为淄博市(转)字-张001号国有建设用地开采权，土地面积14.63万平方米，最后以6.95亿元成交，折合4800元/平方米。 企业张店区住宅用地约51.44万平方米，按4800元/平方米计算，约24.69亿元。

淄川区寨里镇住宅用地价格:由于近期当地土地拍卖价格不足，该地2008年商品房开户价为1500元/平方米，考虑到本地区土地暴涨，给予30%的溢价，单价最低1000元/平方米， 淄川区寨里镇企业土地约12.35万平方米，1000元/平方米，价值约1.24亿元。

淄川区工业用地价格:由于淄川区工业用地价格不足，参照博山区和周村区的相关价格。 2008年12月31日，国土资源部下发《关于调整部分地区土地等的另一通知》(国土资发( 2008 ) 308号)，淄博市博山区和周村区土地六等地至八等地，工业用地出让最低价格标准分别为336元/平方米和252元/平方米。 参照该地方工业地最低出让标准，按260元/平方米推算。 淄川区罗村镇工业用地面积113.32万平方米，按0.026万元/平方米计算，土地价值2.97亿元。 共计，大成股土地价值约28.9亿元。

综上所述，无论从银行估值体系还是市场交易价格来计算，大成股的土地价值都远远高于其重组方案的估值。 企业表示，最终判断价格基于相应机构及监管部门的结果。 最终的判断结果会怎么样呢？ 上述土地的价格会大幅上涨吗？ 《每日经济信息》将继续受到关注。

同步广播

企业应对措施:等待判断报告出炉

针对大成股份的上述问题，《每日经济信息》(以下简称nbd )记者采访了企业证券事务代表沈旭艳。

nbd :我发现企业拥有很多土地，企业的很多土地也在转移。 这些土地的价值是多少？

沈旭艳:目前还没有给出具体的判断值。 重组计划只是预想值，不是最终的判断结果。 我不知道这些土地要多少钱。

nbd :据我们了解，你们手中的土地价值远远高于这次的预期值，为什么差距这么大？

沈旭艳:我们也不知道。 在判断被报告之前不知道。

nbd :如果企业的土地真的如我们所知有价值，为什么还要进行资产重组？ 最终的判断结果是，资产的放置价值会高于价值，重组会流产吗？

沈旭艳:从最终的判断结果出来后我们就可以看到，我们有很多土地，但是生产经营状况不好，不能通过出售土地来维持企业的生存。 既然进行了重组，我们也希望能成功。

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