“叶檀：可怕的暴利 囤地胜过囤黄金”

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评论家叶檀

的开发者有三分之一只囤着不盖房子。 这是房地产行业有名的潘先生给出的数字。

北京中心城区工体四号地块被李泽楷旗下的房地产企业盈科大衍地产企业拿下，按照约定该地块开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日，合同1纸/ [ 转让价格为1亿1800万美元，当初拍卖价格为5亿2009万人民币，当时汇率为0亿0.6414万美元，2009年8月汇率约为0亿0.7467万美元，考虑到中间费用，“超人”大致为0亿2009万美元 这么好的生意，还有谁不囤地呢？

如果“超人”囤积黄金，他的收益会是多少？ 2006年9月15日现货黄金为每盎司572.35美元，2009年8月21日为953.85美元，利润为381.50美元，利润为60%左右。 也就是说，在中国一线城市的中心，囤积比囤积收益好。

这不是“小超人”第一次走遍土地市场，香港的数字港口项目是走遍土地和资本市场的典型。 让我们来看看香港理工大学会计学和金融学院副教授林本利先生的解体。 1998年，盈科向特区政府提出了数字港计划。 1999年3月，香港特区财政司司长曾荫权公布了相关计划。 电讯盈科将为政府迅速发展数码港，只要需要交给政府拥有的数码港有限企业，免费获得土地、住宅部分(名叫贝夏湾)和商场的迅速发展权。

之后的一系列资本运用，都可以访问mba教材。 在获得香港“数字港”信息园区的开发权后，盈拓设立盈科数字动力(盈动)，借“得信佳”之壳上市，股价一天上涨23倍，一天赚300多亿，震惊全球金融业。 上市后股价不仅从停牌前的1角多上涨至3元多，随后借用互联网和房地产的双重概念，很快上涨至20元多。 2000年2月，股价以杠杆900亿元收购100年前的香港电讯报，股价上涨至28元5角(相当于现在的142元5角)，达到高潮。 公司治理泡沫破裂、并购计划于2000年8月完成后，新企业电盈大股东和高层认股抛售，套现40亿港币以上后，股价下跌9成以上。 其关键是房地产项目，李泽楷以无偿注入香港数码港快速发展权和总额24亿6000万港币的房地产项目为代价，取得信佳75%的股权，持有可换股票的债券。

由于电盈余的业绩大跌，李泽楷提出私有化方案，承担企业债务，可以与电盈余的所有权几乎“不花一毫米”进行交换。 在当时的背景下，香港房地产市场曾在2007年下半年因减持刺激强势回暖，在香港上市的地产股纷纷获得大股东在二级市场加息。 电盈余私有化是指将其中最重要的利润部分盈余房地产私有化。 由于香港证券监督管理委员会拿出证据反对，私有化动议被法院驳回，电盈余的股东兴奋得流泪。

现在可以理解为什么囤积比盖房子好了。 “小麦粉”比面包贵，证明了通货膨胀的预期非常强烈。 此时，无论是小麦粉还是面包，他们的稀缺性都是一样的，但囤积小麦粉有无数的好处。 面粉不仅像面包一样畅销，还可以免除开发价格，减少开发中房价下跌的不确定性。

潘石屹说的三分之一开发商不囤房子，如果是事实，这是证明中国房地产领域完全资本化、泡沫化的可怕数据。 上游开发商与一些地方政府一起囤积抛售价格，下游追求资产价值的投资者购买高级住宅和豪宅，已经占购房者的35%以上。 这绝不是普通的消费品市场，而是以土地和现金为王的投资市场，土地已成为重要的期货品种。

政府有比较开发商囤地的专项政策，2007年中，国土资源部向各地发出内部通知，要求加快闲置土地的处置利用。 土地闲置费大致按土地价款的20%征收。 依法可以无偿回收的，坚决无偿回收。 违法审查结果表明土地被闲置的，应当在2007年底前完成清算。 但是，由于北京工体四号地块、上海楼宇脆弱等例子，回收闲置土地的政策多为空文。 更令人震惊的是，2007年末的统计数据显示，不仅开发商囤积了10亿平方米，国家土地储备中心也囤积了大量土地。 2002-2006年全国规划的住宅用地供应量为21亿平方米，所有房地产商购买的土地总量仅为14.5亿平方米。

这样的泡沫，这样混乱的土地市场不会改革，所有人都会成为囤积者，最终囤积经济而成为死水。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003