“叶檀：通过租房市场调控房地产业”

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评论家叶檀

房地产市场要摆脱噩梦般的局面，就需要从城市化进程和政府中立性进行文案。

高房价已经阻碍了中国城市化的进程，使更多的人成为边缘群体。 由于房价涨幅远远超过租金涨幅，北京楼市租房比例11月首次突破1:500，部分地区达到1:500。 也就是说，出租一套商品房至少需要40年，部分需要50年，没有计算通货膨胀和贷款的各种价格。

虽然商品房价格在上涨，但租赁市场稳定或略有下降。 根据我家市场研究中心的数据，10月份北京市月租金平均价格为2504元/套，环比下降0.40%，比去年同期的2532元/套下降1.11%。 高端租赁市场交易平均价格为5177元/套，环比上涨3.58%，比去年微增0.66%。 普通民房租金价格比上个月下跌0.74%。 上海和广州的租金水平几乎没有变化。

这证明，在最基本的租赁市场中，由于不存在投资空之间，所以没有成为吸纳货币的海绵体，租赁市场的价格基本稳定。 这是因为以租金价格计算的cpi是稳定的。 既然政府将租赁、装修等价格作为cpi中的居住类指标，那么，它将名副其实，起到真正稳定中国房地产市场的作用，让居民通过租赁实现其房屋理想。 如果中国的租赁市场爆炸，不动产市场稳定，那么令人羡慕的城市化将会推进吧。

与二手房市场相比，目前的租房市场之所以冷清，是因为租房市场存在天然缺陷，需要政府干预，维持市场稳定，政府销声匿迹。

租房市场没有安全感，法律既没有保护租客的好处，也没有保护房东的好处。 房租上涨，房东穷富人恨，坐价扫荡房客层出不穷。 我听说过上海一位年轻大学教师嫌房东交200元以上的房租，回家后家具全被扔在房子外面，门换了钥匙。 马上搬家对房客来说是难以承受的沉重。 搬一次大城市，意味着新选择事务所，意味着配置的家具全部搬家，意味着新找交通设施，一旦搬家，安全感就会受损，最终压垮租客。

德国法律对出租人权益的保护非常完整。 如果出租人没有钱付房租，房主不能将其赶出去，需要上法庭，提供证据说明出租人确实没有足够的收入，这个过程需要时间和费用。 因此，德国的房价并不贵，但有六成的家庭一辈子租房。 加拿大等国也对租房者实行严格的法律保障。

租赁市场二无制度保障。 不能租房子。 这会让租赁市场丧命。 不能在出租的住房里定居，新婚者不敢养育孩子，没有户口和准出生证不能在当地入学，请问这一系列问题是哪个部门认真处理的？ 如果出租房屋不能落户，就会强制所有年轻人购房，在这样的政策下多次将租金价格计入cpi，实在是太不合理了。 房价高怪丈母娘，真是滑天下的大智。

在今年的两场会议上，九三学社为了激活租赁市场，提出城市流动人口租赁住房达到一定时间后可以转入户籍。 但是，一些“专家”表示，城市承受不了压力，目前只有少量可以办理落户手续的城市廉租房、公共租房。 根据这些专家的意见，中国绝不是有发达的租赁市场，大家都进入一手住房市场，但投资者手里有几套住房，被放置在房子空上，浪费社会资源。 最大的难题之一是，如果居民大量进入租赁市场，通过租赁来处理中国城市化进程中的住房短缺问题，政府的土地财政怎么办？ 笔者曾经说过，第二次住房改革比不上第二次土地改革，政府必须放弃土地财政，放弃土地一级市场的管理。 没有大国靠土地出售的收入支撑政府支出，提供公共产品，唯一的方法是通过产业振兴业和税收进行公共财政运营。 在内地这么大的空之间，想从香港地区学习卖地，也想学习香港的产业空的中心化吗？

房地产市场当然要摆脱对政府的依赖，但主要条件是政府要摆脱对房地产的依赖。 离开房地产的优势链条，取而代之的是处理公开透明税收体制的租赁系统中存在的系统性漏洞，让中低收入群体能够安居在租赁住宅中。

房地产是中国经济的定时炸弹，地方政府喝房地产收益的迷魂汤，不能忘记银行的贷款、疯狂的投资比例。 如果不改善，中国房地产市场不会引发次贷危机，但会引发严重的货币危机。

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