“房地产信托发行量猛增 年收益最高25%”

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在银行信贷紧缩、房企自身项目销售不畅的环境下，今年房地产公司面临着资金压力。 需要钱的房企纷纷“借势”信托企业，集合类房地产信托产品价格一起上涨，不仅规模比去年翻了一番，产品收益也从以往的6%上升到了最高的25%。

银监会发布信托企业净资本管理办法后，在业务转型和监管合规的压力下，信托企业纷纷选择集合类房地产信托产品，将宝贵的净资本投入到高收益的自主管理类业务中。

房地产信托发行量收益率一起上升

楼市第二次调控启动后，房地产信托产品俨然成为房企融资的最后救命稻草。 《每日经济信息》调查显示，集合型房地产信托产品发行量和收益率近日双双上升，近两个月的发行规模已赶上去年全年水平，产品收益也从以往的6%上升至最高25%。

公开数据显示，今年前8个月房地产信托发行规模超过1047亿，其中8月发行规模221亿元，发行量50个。

据益信托统计，年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元，相当于2009年全年发行规模449亿元。

另外，今年上半年，房地产信托占全部信托项目的近50%。 今年8月，这一比例更是达到了56%。 相比之下，在过去的7年中，房地产项目占整体投资的比例始终维持在30%的水平。

从产品收益来看，7月以后发行的集合型信托产品年收益一般位于8%以上，有的达到15%、17.5%、20%，最高可达25%。 相比之下，今年上半年的收益率从9%到12%实属罕见。

产品证明显示，上述产品主要比较机构的投资者，认购起点从30万到300万不等，参与活跃的有平安信托和杭州工商信托两大企业。

华融信托的上述负责人表示，在今年的信贷环境下，房企难以从银行贷款，楼市新政使得房企难以通过自身项目销售缓解资金压力，尽管近期楼市出现了短暂的回暖，但在宏观调控的大环境下，

调查显示，房企银行融资的价格由利息和财务顾问费构成，利率通常按基准利率上涨20%至30%，部分商业银行以顾问费代替利率上浮。

华融信托深圳分公司的一位负责人表示，银行向房企融资以开发融资为主，需要项目支持，需要4个证书齐全，资金用途有严格限制，但信托资金的采用比较灵活，这些特点都是银行贷款所不具备的

但相比之下，房企的信托融资价格普遍高于银行借款。 其中，大型开发商的融资价格每年约为11 %~12 %，中小规模开发商为15 %~20 %。 “除此之外，根据募捐的规模，信托企业将收取1%至3%的管理费，最高为5%。 ”

“虽然信托融资的价格很高，但从双方合作到产品发行和募集的成功，整个过程只有2-3个月，与房企银行融资的价值成本相当。 ”上述人士说。

不动产信托担保率决定风险资本

根据银监会最近下发的《信托企业净资本管理办法》，信托企业应当根据业务分类和对应的风险系数计算风险资产，同时直接与净资本挂钩。

相关人士告诉《每日经济信息》记者，受此影响，集合类房地产信托等高收益自主管理类业务成为信托企业的优先事项。 对信托企业来说，银信合作的平台类产品的1‰的管理费也远远不及房地产信托产品的1%到3%的管理费。

与《办法》相结合的《信托风险调整表》显示，房地产信托根据抵押率设定了不同的风险系数，意味着产品的抵押率越低，占有的风险资产也相应地越高。

对此，一位信托企业负责人表示，房地产信托多为集合型业务，信托企业每年此类业务规模最大多数百亿，银信合作产品如中融信托一年创1000多亿。 由于基数小，即使投入风险系数高的房地产行业，也不会对信托整体的净资本规模造成很大的冲击。

这些人进一步表示，相比之下，银信合作的“单一”信托由银行主导，信托企业使用“量补价格”的方法将加大这类业务的规模，在净资本管理方法的约束下，影响也很大。

西南财经大学信托资产管理研究所的赵杨拆师对《每日经济信息》表示，今年6月初，银监会采取窗口指导办法停止银信合作，一个月后，监管层发出《关于规范银信资产管理合作工作若干事项的通知》，对银信合作表示“紧箍咒”

根据银监会的要求，银信合作不得发行开放式产品。 产品期限必须在一年以上。 募集资金不得投资于上市公司的股票。 此外，融资类产品的余额不得超过银信合作规模的30%。

银监会还要求银行将与银信合作的表外资产转移到表内，按150%的比例计入，按大型银行11.5%、中小银行10%的资本充足率计入。

“这样一个硬性指标的出现，严重削弱了银行、信托企业双方从事银信合作业务的积极性，导致平台类银信合作业务急剧萎缩。 ”赵杨说。

另外，由于证券监督管理委员会于2009年7月中止了民间证券基金在中登企业的开户，上半年信托企业合作的阳光私募基金受到了严重影响。

此外，地方融资平台规模扩大导致政府信贷折价，地方政府担保由于这一限制，“政信合作”更加受挫。

上海新时期信托企业负责人在《每日经济信息》中表示，信托企业客户中也包括工商类公司，但囿于信托企业额度融资价格高，从事实业的公司倾向于向银行借款。 这些因素使房地产信托成为信托企业的核心业务。

中国人民大学信托基金研究所所长邢成认为，银信合作业务和集合类信托业务按同样比例计入风险资本，两业务所占净资本相同，信托企业仍以宝贵的净资本从事低收益的“平台型”银信合作业务，这与监管政策相悖。 如果大力开展以信托企业为主导、充分体现高产品附加值、公平市值报酬率、信托企业资产自主管理能力的银信合作业务，将产生完全不同的正面效应。