“房价面临拐点压力 银行房贷政策谋变”

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记者聂伟柱在北京发

高房价问题上终于震撼了最高决策层。

12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康快速发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设等四项措施。 3天后，财政部、国土部等五部委下发文件，规定开发商拿地首付不低于五成。 9天后，财政部和国税总局颁布营业税细则，规定未满5年的普通二手房按差额征收营业税。 种种迹象表明，国内房地产政策拐点已经显现，明年房地产价格面临不小的压力。 一个不争的事实是，在发放大量房地产信贷后，银行资产质量已经与房价高度相关:房价下跌，银行资产质量堪忧；房价上涨，银行资产质量堪忧。

房价对银行信贷

“房地产对国民经济有重要的拉动作用，其上游可以带动建材、玻璃等领域，下游可以带动家电、装饰等领域。 ”一位国有大型商业银行的金部相关人士告诉记者，如果房地产领域衰退，受影响的将是整个国民经济。

社科院金融研究所研究员尹中立表示，14日召开的国务院常务会议发出信号，表示房地产价格不希望出现大幅度波动。

“如果房价持续上涨，将脱离基本面，泡沫将越来越大。 》尹中立表示，房价失真不可持续，总有一天会下跌，银行房贷将面临较大的系统性风险。

根据央行公布的统计数据，截至2009年9月底，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，比去年同期增长28.3%。 其中房地产开发贷款余额为2.47万亿元住房贷款余额为4.35万亿元

实际上，2009年，银行的住房贷款风险也随着房价不断提高。 根据国家统计局的数据，1~11月，房地产开发公司资金来源为4.8万亿元，比去年同期增长44.2%。 其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%； 个人贷款7009亿元，增长130.1%。

一位分析师表示，目前银行有大量以房地产为抵押的贷款，包括与房地产抵押相关的所有融资，这些贷款总额超过了银行信贷总量的半数以上。

此人告诉记者，国内房地产泡沫一旦破裂，将对经济体系造成严重后果。 处理方法是稳定高房价，解决银行房贷乃至整个经济面临的风险。

30%的下跌幅度是底线吗？

尹中立目前部分套房实行30%，套房实行40%的首付，只要房价跌幅不超过房贷首付比例，居民手中的房地产价值仍为正数。

海通证券银行领域的分析师佚敏华表示，即使出现房地产价值负面的情况，融资者也必须考虑无限连带责任，不能轻易把房子扔进银行搁置。

“如果抵押不动产发生了变化，肯定会有一定的折扣。 此外，房价下跌时，房地产难以入手。 ”。 上述国有大型商业银行黄金部人士告诉记者，如果房价跌幅超过30%，对商业银行的影响将是系统性的。 但是他强调说，如果跌幅控制在百分之十几的话，银行贷款的问题就不大了。

建设银行董事长郭树清近日表示，中国金融业有8个快速发展点，其中信用，特别是房费信用是其中之一。 郭树清表示，目前，国内银行贷款只占gdp的15%左右，但这个数字在欧洲将达到40%~50%，在美国将达到100%以上。 中国不应该达到美国的水平，但现在的数字显然太低了。

“明年，国家将鼓励自营住宅、改善型住宅，保障性住宅建设的力度也将加大。 》华夏银行个人事业部社长樊燕明对记者表示，这些因素表明，未来三五年个人住房贷款方面有良好的快速发展势头。

尽管住房贷款政策的改变

银行对住房贷款风险普遍乐观，但政府密集出台房地产政策显然是新的房地产调控政策到来了，房价也面临拐点压力， 据

报道，近期，银监会已经要求各大商业银行对目前面临的6大风险进行全面的自我调查，其中房地产领域的信用风险明显列出。

业内专家表示，对银行来说，提高房贷首付比例是抑制风险的好方法。 目前市场上两套以上的房贷将实行五成首付的传言更好地表明了这一逻辑的成立。

一位国有大型商业银行的人告诉记者，房地产领域的风险来自建设和费用两个阶段。 建设阶段的风险来自房地产开发贷款，而费用阶段的风险来自个人住房贷款。 根据国务院常务会议透露的信息，国家对房地产采取持有压力的态度。 得到保证的是自住型诉求和住宅供给，压制的是投机诉求。 因此，开发贷款方面应该没有太大变化。

拆船商表示，目前一些银行执行监管层政策的力度正在减弱。 例如，国家规定2套以上的住房贷款利率为基准利率的1.1倍，但参照首套房政策，基准利率也有很多银行略高于0.7倍或0.7倍。

此人指出，监管机构或制定新规重新设定住房贷款首付比例、利率优惠，但在新政出台前，银行将进一步严格执行监管层利率。

实际上，临近年末，决策层披露的“差异化信用政策”、“推进保障性住房建设”等新闻明确了明年住房贷款的走势。

一位银行界人士指出，在信贷开发方面，银行优先保证适当住房、限价住房的贷款诉求。 在住房贷款方面，银行区分高、中、低档住房，在利率优惠度、首付比例方面采取差别措施。

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